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篇2：机电维修部员工培训管理作业规程

　　一、目的

　　规范机电维修部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处机电维修部员工的培训。

　　三、职责

　　1、 物业品质组负责监督及抽查员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。

　　2、 服务中心主管负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。

　　3、 机电维修部主管进行专业知识与专业技能的培训。

　　四、程序要点

　　1、 员工培训计划的制定

　　(1) 机电维修部主管于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报经理助理处审核，由经理审批。

　　(2) 员工培训计划的内容应包括以下各方面;

　　a、 不违反国家的有关法律、法规;

　　b、 有明确的培训内容;

　　c、 有考核的标准;

　　d、 有具体的培训时间;

　　e、 有培训费用的预算。

　　2、 新入职员工的培训

　　(1) 第一天上午由主管负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度(考勤、作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等)。带领新员工熟悉小区的环境。

　　(2) 第一天下午至第3天上午由主管安排带领新员工试上岗，新员工在主管的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。

　　(3) 第三天下午由主管安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。

　　(4) 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。

　　3、 专业基础知识培训

　　(1) 专业基础知识培训由机电维修产主管具体负责。

　　(2) 专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于90分钟。

　　(3) 培训内容：

　　a、 电工类：

　　--进网作业电工培训教材;

　　--电工作业安全规程;

　　--维修电工技能培训教材。

　　b、 电梯类：

　　--电梯结构原理及安装维修;

　　--电梯实用技术。

　　c、 公共设施类，如建筑装饰工程施工技术;

　　d、 给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术;

　　e、 弱电类，如电子技术基础;

　　(4) 培训形式：

　　a、 分工种集中授课;

　　b、 分工种集体讨论。

　　(5) 考试方式：

　　a、 试卷考试;

　　b、 课堂问答。

　　4、 专业技能培训

　　(1) 专业技能培训由机电维修部主管具体负责。

　　(2) 专业技能培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。

　　(3) 培训内容：

　　a、 电工类：

　　--《住户家庭安装/维修标准作业规程》。

　　b、 电梯类：

　　--《电梯运行管理标准作业规程》;

　　--《电梯维修保养标准作业规程》;

　　--《电梯故障维修标准作业规程》;

　　--《电梯困人救援标准作业规程》。

　　c、 给排水类;

　　--《给排水设备设施操作标准作业规程》;

　　--《给排水设备设施运行管理标准作业规程》;

　　--《给排水设备设施维修保养标准作业规程》;

　　--《二次供水管理标准作业规程》。

　　d、 公共设施类，如《公共设施安装/维修标准作业规程》;

　　e、 弱电类，如《弱电系统维修标准作业规程》;

　　f、 公共类：

　　--《工具管理标准作业规程》;

　　--《设备综合管理标准作业规程》;

　　--《测量设备管理标准作业规程》;

　　--《值班管理标准作业规程》;

　　--《住户家庭安装/维修标准作业规程》。

　　g、 其他相关规程。

　　(4) 培训形式：

　　a、 分工种集休授课;

　　b、 分工种集中讨论;

　　(5) 考试方式为现场实际动手能力评估。

　　5、 服务培训

　　(1) 服务培训由办公室主管安排授课人员讲授。

　　(2) 服务培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。

　　(3) 培训内容：

　　a、 文明用语;

　　b、 仪表仪容;

　　c、 礼貌礼节;

　　d、 服务意识;

　　e、 服务技能;

　　f、 服务要求。

　　(4) 培训形式为集中授课。

　　(5) 考试方式：

　　a、 试卷考试;

　　b、 课堂问答。

　　6、 物业管理知识培训

　　(1) 物业管理知识培训由办公室主管安排授课人员讲授。

　　(2) 物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。

　　(3) 培训内容：

　　a、 物业管理法律、法规。其中：《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》为机电维修部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容;

　　b、 iso9002质量保证体系。

　　(4) 培训形式：

　　a、 公司集中授课;

　　b、 讨论。

　　(5) 考试方式：

　　a、 试卷考试;

　　b、 课堂问答。

　　7、 安全培训

　　(1) 安全培训由机电维修部主管具体负责。

　　(2) 安全培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。

　　(3) 培训内容：

　　a、 操作安全;

　　b、 日常生活安全。

　　(4) 培训形式为集中授课形式。

　　(5) 考试方式为课堂问答。

　　8、 思想及文化方面的培训

　　(1) 思想及文化方面的培训由机电维修部主管具体负责。

　　(2) 思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于90分钟。

　　(3) 培训内容：

　　a、 思想品德;

　　b、 行为准则;

　　c、 语言表达能力(重点加强粤语方面的培训)。

　　(4) 培训形式：

　　a、 集中授课;

　　b、 讨论。

　　(5) 考试方式为课堂问答。

　　9、 特种培训。对于机电维修部的特殊工种(电梯、值班电工等)应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。

　　10、 每次培训后，应由机电维修部主管将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在《员工培训登记表》内。

　　11、 培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年;《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。

　　五、记录

　　六、相关支持文件

篇3：物业工程培训：维修工程成本管理

　　物业工程培训：维修工程成本管理

　　一、维修工程成本及成本管理

　　1.维修工程成本及其构成

　　(1)维修工程成本。维修工程施工过程中要消耗一定量的人力、物力和财力，把施工中的这种消耗用货币形式反映出来，即构成维修施工单位的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。维修工程成本是一个综合性指标，能全面反映维修工程施工生产活动及企业各项管理工作的质量。在实际工作中，维修工程成本又可分为3类：预算成本、计划成本、实际成本。

　　①预算成本。是按维修工程预算定额和各项取费标准计算的预算造价。预算成本项目包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费、现场管理费、临时设施费、间接费和计划利润。这些费用构成已完工程的全部造价。

　　②计划成本。是指为了有步骤地降低维修工程成本而编制的内部控制的具体计划指标。

　　③实际成本。是维修工程实际支出的生产费用的总和。它反映维修工程成本耗费的实际水平，必须按规定正确核算工程成本，准确地反映维修工程的实际耗费，从而为成本分析提供可靠资料。

　　预算成本是维修工程价款的结算依据，也是编制成本计划和衡量实际成本水平的依据。计划成本和实际成本反映的是维修企业的成本水平，它受企业自身的生产技术、施工条件和生产管理水平的制约。预算成本和实际成本比较，可以反映维修工程实际盈亏情况;实际成本和计划成本比较，可以考核成本计划各项指标的完成情况。

　　(2)维修工程成本构成。为了了解各种生产费用情况，监督生产费用的支出，合理组织工程成本核算，必须对生产费用进行科学分类，并考虑使工程实际成本能与预算成本相比较。因此，实际成本项目所包含的内容，应和各项预算成本项目所包含的内容相一致。维修工程成本的构成如下：

　　①直接成本。指维修工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括直接人工费、直接材料费、直接机械费、临时设施费和其他直接费。

　　②间接成本。指施工企业的项目经理部(作业层)为施工准备、组织和管理施工生产活动所发生的全部施工间接费支出。包括现场管理人员的人工费、管理用材料费、资产使用费、工具用具使用费、保险费、工程保修费和其他费用等。

　　维修工程预算造价中的间接费，属于企业管理层发生的经营管理费用，不属于成本的范畴。

　　2.成本管理的概念及其任务

　　维修工程成本管理是物业管理公司(或维修施工企业)为降低维修工程成本而进行的各项管理工作的总称。成本管理是企业经营管理的重要组成部分，企业各项管理工作都同成本管理有着紧密的联系，都会反映到成本上。因此，加强成本管理，不仅能够节约费用，而且能改善企业经营管理工作。

　　成本管理的基本任务就是保证降低成本，通过对维修工程施工中各项耗费进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最优的经济效果。成本管理的任务具体表现在以下几方面：

　　(1)做好成本计划，严格进行成本控制。认真编好成本计划，把降低成本的指标、措施层层落实到各职能部门和各环节上去，并通过承包等方法和职工的物质利益挂起钩来，真正调动起职工的积极性，努力降低消耗，节约开支。在施工中严格进行成本控制，保证一切支出控制在计划成本内。

　　(2)做好成本管理的基础工作。加强定额管理，建立健全原始记录、计量与检验制度，建立健全成本管理责任制。

　　(3)加强维修成本核算与分析。通过成本核算与分析，可以及时找出存在的问题，了解各项成本费用节约或超支的情况，找出原因，有针对性地提出解决问题的办法，及时总结成本管理工作的经验，促使企业经营管理水平的提高。

　　二、维修工程成本管理工作内容

　　维修工程成本管理的工作内容一般包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。

　　1.成本预测

　　成本预测是加强成本事前管理的重要手段。成本预测的目的，一方面为企业降低成本指出方向;另一方面确定目标成本，为企业编制成本计划提供依据。

　　成本预测应在大量收集进行预测所需的历史资料和数据的基础上，采用科学方法进行，并和企业挖掘潜力、改进技术组织措施相结合。成本预测的主要目的是确定目标成本，并根据降低成本目标提出降低成本的各项技术组织措施，不断挖掘降低成本的潜力，使各项技术组织措施确实保证达到或超过降低成本目标的要求。

　　2.成本计划

　　房屋维修成本计划是以货币形式规定计划期内房屋维修工程的生产耗费和成本水平，以及为保证成本计划实施所采取的主要方案。编制成本计划就是确定计划期的计划成本，是成本管理的重要环节。

　　(1)成本计划的作用：

　　①成本计划是企业日常控制生产费用支出，实行成本控制的主要依据。通过编制成本计划，事先审查费用的支出是否合理，从而在降低成本方面增强预见性。

　　②成本计划可以为全体职工在降低成本方面指出目标和方向，有利于调动职工的积极性，采取有效措施降低成本。

　　③降低成本是企业利润的主要来源，成本计划是企业利润计划的重要依据。

　　(2)成本计划编制的程序：

　　①收集、整理、分析资料。为了使编制的成本计划有科学的依据，应对有关成本计划的基础资料全面收集整理，作为编制成本计划的依据。主要有：

　　a.计划期维修工程量、工程项目等技术经济指标;

　　b.上年度成本计划完成情况及历史最好水平;

　　c.计划期内维修生产计划、劳动工资计划、材料供应计划及技术组织措施计划等;

　　d.上级主管部门下达的降低成本指标和建议;

　　e.施工图纸、定额、材料价格、取费标准等。

　　②成本指标的试算平衡。在整理分析资料的基础上，进行成本试算平衡，测算计划期成本降低的幅度，并把它同事先确定的降低成本目标进行比较。如果不能满足降低成本目标的要求，就要进一步挖掘降低成本的潜力，直到达到或超过降低成本目标的要求。

　　③编制成本计划。经过成本试算平衡后，由企业组织有关部门编制成本计划，同时将降低成本指标分解下达到各职能部门和各有关环节上。

　　3.成本控制

　　成本控制就是在维修生产施工过程中，依据成本计划，对实际发生的生产耗费进行严格的计算，对成本偏差进行经常的预防、监督和及时纠正，把成本费用限制在成本计划的范围内，以达到预期降低成本的目标。

　　(1)直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各种费用，包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费等。为了控制直接成本，除了要控制材料采购成本外，最基本的是在维修施工过程中，落实降低成本的技术组织措施，经常把实际发生的各种直接费用与各种消耗定额及预算中各相应的分部分项工程的目标成本进行对比分析，及时发现实际成本和计划成本的差异，并找出成本差异发生的因素和主客观原因，采取有效措施加以改正。

　　(2)间接成本采用指标分解、归口管理的方法。间接成本是企业各个施工项目上管理人员和职能部门为了组织、管理维修工程施工所发生的各种管理费用，即现场管理过程中发生的费用。该费用项目多而杂，并且与工程施工无直接联系，所以一般采用指标分解归口管理的办法。即将成本计划指标按特定的用途分解为若干明细项目，确定其开支指标，分别由归口部门管理。凡是超过标准、违反成本开支范围的费用都要予以抵制。

　　(3)建立成本管理制度。建立成本管理制度，是成本控制的一个重要方面。根据分工归口管理的原则，建立成本管理制度，使各职能部门都来加强成本的控制与监督。工程部门负责组织编制维修施工生产计划，搞好施工安排，确保维修工程顺利开展;技术部门负责制定与贯彻技术措施计划，确保工程质量，加速施工进度，节约用工用料，确保施工安全，防止发生事故;合同预算部门负责办理工程合同、协议的签订，编制或核定施工图预算，办理年度结算和竣工结算;材料供应部门负责编制材料采购、供应计划，健全材料的收、发、领、退制度，按期提供材料耗用和结余等有关成本资料，归口负责降低材料成本;劳动人事部门负责执行劳动定额，改善劳动组织，提高劳动生产率，负责降低人工费;财会部门负责落实成本计划，组织成本核算，监督考核成本计划的执行情况，对维修工程的成本进行预测、控制和分析，并制定本企业的成本管理制度;行政管理部门负责制定和执行有关的费用计划和节约措施，归口负责行政管理费节约额的实现。

　　4.成本核算

　　成本核算的目的就是要确定维修工程的实际耗费，考核维修工程的经济效果。为了正确地对维修工程成本进行核算，必须合理地划分成本核算对象。

　　(1)成本核算对象划分的原则。一般应以施工图预算所列的单位工程为划分标准，并结合施工管理的具体情况来确定。成本核算对象一般按以下原则划分：

　　①以每一独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象;

　　②翻建、扩建的大修工程应以工程地点、一个门牌院或一个地点几个门牌院的开、竣工时间接近的工程合并为一个核算对象;

　　③维修、零修、养护工程应以物业管理公司统一划分的维修片和零修养护班组为核算对象。

　　维修工程成本核算对象一经确定后，各有关部门不得任意变更。所有的原始记录，都必须按照确定的成本核算对象填写清楚，以便归集各个成本核算对象的生产费用和计算工程成本。为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的费用，财会部门应该为每一成本核算对象设置工程成本明细账，以便组织各成本核算对象的成本计算。

　　(2)成本核算的基本要求。为充分发挥成本核算的作用，在进行成本核算时，应遵循下列基本要求：

　　①加强对费用支出的审核和控制。审核费用是否应该发生，已经发生的费用是否应计入维修工程成本;在费用发生过程中，对各种耗费进行指导、限制和监督，使费用支出控制在定额或计划要求内。

　　②正确划分各种费用的界限。严格遵守成本、费用的开支范围，正确划分应计入成本和不应计入成本的界限，划分当期费用与下期费用的界限;划分不同成本核算对象之间的成本界限等。

　　③做好各项基础工作。做好消耗定额的制定和修改工作;建立健全原始记录;加强计量和验收工作;建立健全各种财产物资的收发、领退、报废、盘点等制度。

　　5.成本分析与考核

　　成本分析是在成本形成过程中，对维修工程施工耗费和支出进行分析、比较、评价，为今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算资料及其他有关资料，全面分析、了解成本变动情况，找出影响成本升降的各种因素及其形成的原因，寻找降低成本的潜力。通过成本分析，可以正确认识和掌握成本变动的规律性;可以对成本计划的执行过程进行有效的控制;可以定期对成本计划执行结果进行分析、评价和总结，为成本预测、编制成本计划提供依据。

　　成本考核是指定期对维修工程预算成本、计划成本及有关指标的完成情况进行考核、评比。成本考核的目的在于充分调动职工降低成本的主动性和自觉性，进一步挖掘潜力。成本考核应和企业的奖惩制度挂起钩来，调动职工积极性，以利于节约开支、降低成本，取得更好的经济效益。

篇4：物业工程培训:房屋设备维修管理概述

　　物业工程培训:房屋设备维修管理概述

　　房屋设备是建筑的有机组成部分。它只有与房产物业密切配合，才能充分发挥房产物业的功能和作用。可以说，房屋建筑如果没有附属设备几乎不会有什么真正的使用价值，因此在物业管理中，房屋的设备管理是极其重要的组成部分，占据核心地位。房屋设备的养护、维修管理是物业管理不可欠缺的重要内容。房屋设备管理的好坏与否直接影响房屋的住用水平，并反映物业管理工作的水平和质量。物业管理人员必须充分地认识到设备(尤其对房屋建筑)在物业管理中的作用，全面了解和掌握所管辖区内的各种设备、设施的原理、性能及其养护维修管理的内容和方法，以最有效地发挥设备的使用功能。

　　第一节　房屋设备概述

　　一、房屋设备的作用

　　房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称，是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产和生活的需要和提供卫生而舒适的工作和生活环境。

　　随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日臻完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。

　　二、房屋设备的分类

　　房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说，我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

　　1.房屋建筑卫生设备

　　(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

　　①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

　　②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

　　③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

　　一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

　　(5)做好参与统并不需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外供水情况，考虑技术、经济和安全条件来组成不同的供水系统。

　　(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类：

　　①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

　　②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

　　③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

　　(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

　　(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成：

　　①热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。

　　②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。

　　③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。

　　(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。

　　一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

　　(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

　　(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

　　2.房屋建筑电气设备

　　房屋建筑电气设备主要有：

　　(1)供电及照明设备。供电设备有：

　　①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

　　②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

　　③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

　　④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。

　　照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具。

　　(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。

　　(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下：

　　①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

　　②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

　　③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

　　④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

　　(4)防雷装置。通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的，如普通住宅，一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备;对于高层建筑，要增加电梯、消防等设备;而现代化综合性商业大厦，则几乎包括以上所列的全部设备，而且设备更先进，品种更齐全。

　　三、设备的登记与建档

　　物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。

　　表4-2-1是设备登记卡的常见形式，其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。

　　表4-2-2是设备台账表。设备台账是根据设备登记卡，按照设备的分类顺序，统一填写在设备的登记表上，作为工程管理部门管理牧业内设备数量的台账。一般每年进行一次清点核对，做到账物相符。

　　四、设备管理内容

　　设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。

　　房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下：

　　1.使用管理

　　使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。

　　2.维修养护管理

　　维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。

　　3.安全管理

　　安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。

　　4.技术档案资料管理

　　这是设备的基础资料管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。

篇5：物业工程培训:房屋设备的维修管理

　　物业工程培训:房屋设备的维修管理

　　一、房屋设备的保养与维修

　　为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。

　　1.设备保养

　　房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。

　　(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。

　　(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。

　　(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。

　　2.设备维修

　　房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：

　　(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10%～30%左右。

　　(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30%。

　　(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。

　　(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。

　　(6)设备维修日常工作程序：

　　3.房屋设备维修的特点

　　(1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言，房屋设备的维修一次性投资大、成本高，因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗，致使其使用年限缩短，另一方面，由于技术进步，出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗，导致其使用年限缩短，这种无形的和有形的损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此，维修更新这种设备的成本就较高。

　　(2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部，其灵敏程度和精确程度的要求都较高，而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥，因此，房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中，必须要配备专业技术人员。在设备维修前，专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料，建立房屋设备维修责任制。

　　(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其他突发事故等原因，往往是突然发生故障，这就使房屋设备的维修有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外，房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。

　　二、各类管理人员的岗位职责与管理制度

　　1.管理人员的岗位职责

　　(1)工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：

　　①在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度;

　　②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态;

　　③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行;

　　④组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作;

　　⑤组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施;

　　⑥组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请;

　　⑦组织全体工程部员工进行政治学习，树立“业主至上，服务第一”的思想，进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。

　　(2)各专业技术负责人(工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。具体职责为：

　　①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查;

　　②负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态;

　　③负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的正常运行;

　　④负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运转，从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标;

　　⑤组织调查、分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再次发生;

　　⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力;

　　⑦积极完成上级领导布置的其他任务。

　　(3)领班：

　　①负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场所干净;“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

　　②以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。

　　③负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。

　　④严格考核全体员工的出勤情况，不允许擅离职守做私活。

　　⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。

　　(4)维修人员：

　　①按时上班，不得迟到早退，因故请假，需经上级部门批准;

　　②认真执行公司制定的各种设备维护规程;

　　③认真完成设备的日常巡检工作，发现问题及时处理;

　　④定期对机电设备进行保养维护;

　　⑤认真完成公司安排的设备大检修任务;

　　⑥正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案;

　　⑦爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费;

　　⑧加强业务学习，认真钻研设备维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。

　　(5)保管员：

　　①负责统计材料、工具和其他备件的库存情况，根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送经理审批;

　　②负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求;

　　③负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量;

　　④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作;

　　⑤负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门;

　　⑥负责完成上级交办的其他任务。

　　2.管理制度

　　(1)接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。

　　房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。

　　(2)预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：

　　①确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容;月维修保养内容;季度、半年、年度维修保养内容;大修理内容。

　　②设备维修、保养的要求。

　　③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。

　　④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。

　　进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率;实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量;实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。

　　(3)值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：

　　①值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。

　　②根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。

　　③如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。

　　④调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。

　　⑤所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。

　　⑥值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：

　　交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。

　　出现下列情况不得交班：

　　①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时;

　　②交接班准备工作未完成时;

　　③接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。

　　交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。

　　(5)报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内容有：

　　①下列情况报告班组长：

　　a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况;

　　b.设备出现故障或停机检修;

　　c.零部件更换及修理;

　　d.运行人员暂时离岗。

　　②下列情况报告技术负责人：

　　a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况;

　　b.采用新的运行方式;

　　c.重点设备发生故障或停机检修;

　　d.重点零部件更换修理、加工和改造;

　　e.员工加班、调班、补休、请假;

　　f.与上级或外协单位联系。

　　③下列情况报告经理：

　　a.重点设备发生故障或停机修理;

　　b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工;

　　c.系统运行方式的重大改变;

　　d.系统及主要设备的技术改造;

　　e.系统或设备的整改工程及外委施工;

　　f.技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整;

　　g.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。

　　(6)工具领用保管制度：

　　①个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。

　　②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。

　　④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。

　　除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

　　(7)设备操作维修安全规定：

　　①所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。

　　②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。

　　③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。

　　④工作人员进入设备房内严禁吸烟。

　　⑤非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。

　　⑥对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。

　　⑦电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。

　　⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。

　　3.培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍

　　物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他们培养成“精干”的“一专多能”的技术能手。

　　(1)技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。住宅小区(大厦)人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知住宅小区(大厦)的物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到“勤察、多思、善断”，对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。

　　(2)技术人员要“一专多能”，适应机电管理的需要。住宅小区(大厦)内配套的机电设备很多，通常是24h运行，因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象，必须实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能”，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培养多种技术职能，在工作中能“提得起、放得下”，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。值得注意的是，在采用“一专多能”的工作方式时，不可盲目强求，切忌无证上岗，造成不安全事故发生和其他损失。

　　(3)加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。住宅小区(大厦)内的机电设备分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况，是切实可行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人，落实巡查内容。每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、检查落实情况，保证机电设备的完好率。