长春市人民政府关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见
长府发〔20**〕17号
各县(市)、区人民政府，开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
为进一步加强住宅物业管理工作，破解物业服务业发展中的难题，规范企业经营行为，改善广大居民的生活环境，保障居民享有规范优质的物业服务，依据国务院《物业管理条例》和省、市有关规定，提出如下意见：
一、总体思路和发展目标
我市物业服务行业的发展，要深入贯彻落实***，以法律、法规为依据，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则，加强政策扶持，优化发展环境，规范服务行为，提升从业人员素质，努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。
到20**年末，我市住宅物业管理工作主要目标为：实现城区住宅物业服务和业主自治管理全覆盖;新建住宅项目物业管理招投标率达到100%;物业管理人员持证上岗率达到100%;创建10个国家级物业管理示范项目和100个省级物业管理示范(优秀)项目。
二、进一步完善“四级”管理体制
(一)调整物业管理机构和职能。调整物业管理相关机构设置，加强物业管理职能，切实保障物业管理经费。
(二)充实区以下三级管理力量。按照管理重心下移的思路，各区、开发区要加强住建部门物业管理机构和职能，增加街道办事处物业管理专职人员，配备社区公益性岗位的房管专干。社区房管专干负责物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等相关工作。各区(开发区)物业管理主管部门、街道办事处和社区，要由专人负责，落实责任，对业主大会、业主委员会规范化建设和管理工作进行指导、监督，帮助其提高自我管理能力，引导业主依法履行权利和义务。
(三)建立联席会议制度。按照“条块结合、以块为主”的原则，建立区、街道、社区的住宅区综合管理联席会议制度，强化住宅区属地化管理责任，加强建设、规划、房地、环保、园林、公安、公用、质监、市容环卫、消防、工商、卫生等相关职能部门，水、电、气、热、有线电视、通讯等公共服务单位，以及物业服务企业和业主委员会的协同配合，定期研究分析辖区综合管理工作，协调解决重点难点问题，提高住宅区综合管理工作实效。
三、构建物业管理考评体系
(一)把物业管理纳入目标责任制。把物业管理工作作为年度目标考核的一项重要内容，纳入到市政府与各区(开发区)、各相关部门签订的目标责任书中，综合进行考评。
(二)建立对区的监督检查制度。市物业管理主管部门要根据我市物业管理工作的现状，制定对区、开发区物业管理工作的量化评比标准，定期监督检查其对物业服务企业的考核实施情况，并作为年终考评的重要依据。
(三)建立对物业服务企业的巡查制度。各区、开发区要加强对物业服务企业的监管力度，建立物业服务质量、收费项目和收费使用情况的半年巡查制度，检查结果记入企业信用档案。对确有问题拒不整改的企业予以公示。
四、切实落实住宅区综合管理责任
各有关管理部门应进一步明确职责，按以下监管范围制定管理细则，加大对住宅区执法的力度。各有关管理部门按照职责分工，依法负责以下内容的监管。
房地部门：擅自改变公共建筑和共用设施用途;擅自拆改、变动建筑主体和承重结构;擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;建设单位未按规定配足物业管理用房。
规划部门：未经规划部门审批擅自改、扩建和增建;擅自改变住宅外立面;修建建筑物、构筑物及其它设施等违法建筑行为。
建设管理部门：建筑工程质量安全监管;房屋建筑工程质量保修的监督管理。
市容环卫(行政执法)部门：临时占道、户外广告、牌匾、门面装饰等监督管理;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;乱倒建筑及生活垃圾，污水、污物外溢;监督管理生活废弃物的清扫、收集、运输。
园林绿化部门：侵占绿地，擅自砍伐、移植树木，以及其它损害小区绿化及其设施的行为。
公安部门：违反治安管理处罚法及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为;加强保安员、暂住人口管理;犬类管理;监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施。
消防部门：擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施;增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施。
工商部门：未取得工商营业执照擅自从事经营活动;住宅(住宅楼底车库)改变为经营性用房，申请人未能提交已取得利害关系人同意的书面承诺的。
环保部门:粉尘污染、违规焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质、违规处理城市生活垃圾造成水体污染等行为;擅自排放生活污水;油、烟、噪声等造成环境污染;其它影
响环境的行为。 物价部门：对物业服务活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
质监部门：电梯等特种设备安全监察;督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处违规安装、改造、维修和使用的行为;调查处理特种设备事故。
卫生部门：二次供水的卫生监督管理。
公用部门：监督管理燃气、供水、供热等单位对相关管线和设施设备的维修、养护、向最终用户收费及相关服务工作。
五、建立物业服务纠纷处理机制
建立区(开发区)、街道办事处、社区三级物业服务纠纷快速处理调解机制。各区成立由主管副区长负责的物业服务纠纷处理调解委员会，成员由区司法局、物业办、物业管理专业人员等组成，并邀请区人民法院参加，负责指导辖区内的物业服务纠纷处理工作，调解重大、疑难物业服务纠纷案件。街道办事处在现有调解组织的基础上，成立物业服务纠纷专业调解组织，负责物业服务纠纷的具体调解，指导社区开展调解工作。社区负责物业服务日常纠纷调解工作，以预防物业服务纠纷为主，宣传物业管理法规政策。调解不成功的，当事人可以达成仲裁协议，通过长春仲裁委员会仲裁解决，或向辖区人民法院提起诉讼。
六、加强物业服务项目招投标工作
由市物业管理主管部门负责建立全市统一、透明的物业招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。凡本市城市规划区内新建的物业项目，房地产开发企业在办理预售许可前，必须完成前期物业服务招投标工作。房地产开发企业违反有关规定，未通过招投标方式选聘前期物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由市物业管理主管部门依据相关规定予以处罚。物业服务企业违反有关规定，未通过招投标方式，或者未经批准擅自采用协议方式取得前期物业服务项目从事物业服务活动的，由市物业管理主管部门将其不良行为记入企业信用档案，作为企业信用等级评定的重要依据，并予以公示。
七、严格监管物业企业资质、项目承接查验和项目退出
(一)加强企业资质监管。按照国家和省有关物业企业资质监管的政策规定，采取市区两级联审联批、实地检查、逐人核实、专项复核、定期清理等措施，加强物业企业资质监管。
(二)加强新建物业承接查验监管。各区、开发区物业管理主管部门应依法指导和监督物业服务企业与建设单位遵循诚实守信、客观公正、权责分明及保护业主共有财产的原则，开展物业承接查验工作。物业服务企业和建设单位依据有关规定和相关合同的约定，在所在区域物业管理主管部门指导监督下，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验、交接，由建设单位和物业服务企业在书面查验记录、交接记录、物业承接查验协议上签字盖章，并和相关文件、资料一并报区物业管理主管部门备案。
(三)加强物业项目退出监管。建立物业服务企业退出预先报告制度，即物业服务企业在退出项目三个月前，将退出原因、时间，以书面形式告知业主委员会和辖区物业管理主管部门、街道办事处。同时，在物业管理区域内向业主公告，连续公告时间不得少于一个月。业主大会解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。区、开发区物业管理主管部门，要对物业服务企业退出服务项目进行严格监督，组织街道办事处、小区做好协助、协调、沟通工作。物业服务企业退出后至业主大会选聘到新物业服务企业前，由街道委托环卫、园林等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，发生的费用由业主承担。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为，由市物业管理主管部门记入企业信用档案，并向社会公示。
八、建立物业管理应急资金制度
为提高政府应对和处理物业管理突发事件的能力，有效预防、及时控制和最大限度地消除突发事件的危害，保障人民群众生命财产安全，市、区财政按1：1的比例一次性安排物业管理应急资金。物业管理应急资金的管理办法由市财政局会同市住房保障和房地产管理局研究制定。
九、强化物业维修资金的管理和使用
(一)加大维修资金归集力度。维修资金管理部门要把好维修资金归集关，从源头上确保维修资金足额归集到位。
(二)明确强制应急维修的确认主体。住宅区房屋、设施设备出现影响使用和严重威胁安全的情况，需强制启动应急维修程序的，应当以相关部门的整改通知或安全鉴定报告为要件，并在物业管理区域内向全体业主公告。应急维修项目的确认主体为：电梯发生故障存在安全隐患的，由质监部门或其委托机构确认;屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险的，由房屋安全鉴定机构确认;消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防机构确认;其它与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。上述部门在接到利害关系人申报后，应当在5个工作日内进行处理。
十、深化“老、旧、散”住宅区管理
(一)合理选择物业管理方式。“老、旧、散”住宅区完成改造后，推行专业化物业管理模式的住宅区，由业主委员会召开业主大会选聘物业服务企业，受聘物业服务企业根据法律规定和物业服务合同约定，提供专业化物业服务;推行准物
业管理模式的住宅区，由街道办事处、社区组织开展物业管理，也可采取居民自治物业管理，由街道办事处、社区组织召开业主大会，选举成立物业自治委员会，为住宅区提供基本物业服务。 (二)设立准物业管理公益岗位。住宅房屋建筑总面积5万平方米以下的，设置3人;5万平方米以上的，每增加3万平方米增设1人。公益性岗位人员按照促进就业政策享受岗位补贴和社会保险补贴，补贴资金由市、区两级财政按照1：1比例承担。
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(三)补贴享受低保待遇家庭的物业服务费。“老、旧、散”住宅区改造后，把享受低保待遇家庭的物业服务费补贴，纳入棚户区困难群体物业服务费专项补助中解决。
十一、加大政策扶持力度
(一)落实扶持资金。把物业服务业纳入服务业发展专项资金的支持领域。从20**年起，在市服务业发展专项资金中每年单列一定比例的资金，由市住房保障和房地产管理局统筹安排，用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、小区建设中做出突出贡献的物业管理单位，及获国家、省、市物业管理示范住宅小区称号的物业服务项目和企业。
(二)优惠相关收费。实行住宅区公共照明、设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电与民用同价，物业服务用房供暖费按住宅标准收取。
(三)修订完善相关政策法规。提请市人大修订《长春市物业管理条例》，尽快制定出台《物业服务业扶持资金使用办法》、《物业管理应急资金管理办法》、《准物业服务参考标准》和《准物业管理指导手册》等。
十二、充分发挥行业协会的作用
充分发挥行业协会的自律、监督、协调、服务等职能，做好政府政策传达和企业意见回馈的沟通工作。在物业管理招投标过程中，发挥行业协会在本行业的专业优势，积极协助物业管理主管部门对物业服务企业招投标进行专业指导。通过制定相应的行规、行约、经营规则等自律性规章，以及开展行业统计、市场分析与发布、信息交流、咨询等项工作，引导合法经营，促进物业服务行业健康发展。
十三、营造良好的舆论氛围
新闻媒体要加强对物业管理相关报导的审查监督和管理工作,发挥正确的舆论导向作用。要通过开辟物业专栏，系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论等，增强广大业主的物业消费意识。市物业管理主管部门要联合新闻单位，采取生动、灵活多样的形式，每年组织开展一次为期十天的物业管理宣传活动，形成有利于物业服务业发展的良好氛围。
长春市人民政府办公厅
二〇一三年十二月九日
篇2：本溪市加强棚改新区物业管理工作指导意见
(本政发〔20**〕13号)
各自治县、区人民政府,本钢、北钢,市政府有关委办局、直属机构:
为切实加强我市棚户区改造后的新建住宅小区(以下简称棚改新区)物业管理工作,提高居民居住质量,合理维护小区物业,满足业主生活需求,根据《关于印发〈棚户区居民回迁小区管理的指导意见〉的通知》(辽棚改〔20**〕2号)精神,结合我市实际,现提出以下指导意见:
一、指导思想
以“***”重要思想为指导,以物业管理有关法律法规和规章为依据,以合理维护小区物业、保障小区居民合法权益、保持良好居住环境、构建和谐本溪为宗旨,从实际出发,因地制宜,注重实效,为居民创造一个舒适、整洁、文明的小区居住环境。
二、管理模式
棚改新区实行政府引导、业主自助、属地管理、多方筹资的管理模式。
(一)召开业主大会
各棚改新区所在地的街道办事处、社区居委会在市物业行政主管部门指导下,组织本地区住宅小区召开业主大会,选举产生业主委员会。
(二)建立物业管理所
物业管理所是经工商行政部门注册,市物业行政主管部门备案、独立承担民事法律责任的法人机构。
物业管理所建立工作,由各区政府负责,街道办事处、社区居委会具体组织实施。一个居住小区建立一个物业管理所,隶属于所属街道办事处,业务上受市物业行政主管部门指导。
(三)物业管理所主要职责
1.受业主大会委托对所辖区域的物业进行管理。
2.负责本住宅小区环境卫生的清扫保洁;住宅小区绿化、小区甬路硬化设施的维修、养护
篇3：凌源市关于加强和规范全市物业管理工作的通知（2012年）
凌源市关于进一步加强和规范全市物业管理工作的通知
凌政办发〔20**〕138号
各乡镇人民政府，街道办事处，市政府有关部门，市直有关单位：
依据国务院《物业管理条例》、辽宁省《物业管理条例》、朝阳市《关于进一步加强和规范物业管理工作的通知》(朝政办发〔20**〕90号)等法律法规，为进一步规范全市物业管理活动，提高物业管理水平，改善城镇居民生活环境，就进一步加强和规范全市物业管理工作有关事宜通知如下：
一、理顺物业管理体制
加快以建立“政府推动，部门联动，属地负责，企业服务，业主自治，社会支持”的工作机制，形成部门、街道、物业企业、广大业主协调联动，共同推进物业管理工作的强大合力。
(一)市住建局是全市物业管理的行政主管部门，主要负责全市城区内物业管理活动的监督管理，并指导、监督业主大会和业主委员会的组织建设、物业服务企业三级(含暂定资质)资质的初审、监督管理前期物业管理招投标活动和办理物业服务合同备案，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
(二)市物价局会同住建局负责物业服务收费管理，开展价格成本调查，确定物业服务收费标准，负责物业服务收费行为的咨询和监督检查。
(三)市公安局负责物业保安组织的监督管理，完善备案制度，建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗;指导物业服务企业做好安全防范和物业管理区域内机动车辆停放管理工作。
(四)市城管局负责依法查处小区内私搭乱建，侵占、损坏公共场地，共用部位，共用设施设备，违章拆改，损坏绿地，乱栽乱种，擅自装修，建筑渣土，装修垃圾未按规定排放等违法行为。
(五)工商、规划、环保、质监、消防等有关行政主管部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
(六)街道办事处(乡镇人民政府)协助住建局做好本辖区内的物业管理工作。主要负责指导、协调和监督业主大会的举行和业主委员会的选举、换届工作;指导业主大会议事规则、管理规约的制定，负责业主委员会备案工作，对业主大会、业主委员会做出决定进行审核。
(七)社区居委会负责对业主自治活动进行具体指导。应派代表参加业主大会筹备组，协助筹备组召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会;负责指导、协助业主委员会开展工作，配合街道办事处协调处理辖区内的业主自治管理活动中有关的矛盾和纠纷，对业主委员会的工作提出意见和建议。
二、规范业主大会的组建和运作
(一)一个物业管理区域符合成立业主大会条件的，由开发建设单位向住建局提出成立首次业主大会的书面报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等资料。
市住建局自接到报告之日起10日内会同街道办事处指导组成业主大会筹备组。筹备组由业主代表、社区居委会和开发建设单位的代表组成，业主代表不少于三分之二。筹备组经费由开发建设单位承担。
(二)业主大会在物业管理活动中应依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利，承担共同管理责任。
业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。
(三)业主大会和业主委员会工作经费从物业配套经营用房和有经营收入的配套设施经营收益中列支。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不低于20平方米。
(四)业主大会的建设水平，对物业管理和服务具有基础性和决定性作用。各部门要在积极推动召开业主大会的同时，切实加强对业主大会和业主委员会规范运作的指导和监督。要有计划有步骤地加强对业主委员会成员和工作人员的培训，提高业主大会决策效能。
(五)积极建立业主委员会与社区居委会的良性互动机制。各级政府要深入研究探索社区居委会对业
主大会和业主委员会的指导和监督机制，创新社区管理服务模式，有效发挥业主委员会在社区建设中积极作用。
三、加大监管力度
(一)建立物业服务企业履约保证金制度。物业服务企业在申请物业服务合同备案时，须按朝政办发〔20**〕44号文件规定，向物业管理项目所在地的物业主管部门(住建局)交纳项目履约保证金。履约保证金由政府监督，专户存储。
物业服务合同期满不再续订以及依法解除或依据合同约定提前解除且按规定办理交接手续后，保证金予以退还;物业服务企业擅自退出管理，履约保证金不予退还，用于支付物业主管部门进行临时接管所发生的费用。
(二)开发建设单位在预售商品房前必须制定和落实前期物业管理方案，物业管理方案的主要内容应包括物业管理服务模式，管理方式与运作程序，管理指标与措施，人员的配备、培训与管理，前期物业管理服务内容，管理制度的制订，费用测算等。
前期物业管理方案未得到物业行政主管部门批准的项目，不得发放《商品房销(预)售许可证》。
(三)强化前期物业管理招投标机制。凡建筑面积在2万平方米以上的新建住宅小区必须按照朝政办发〔20**〕44号文件规定，通过招投标方式落实前期物业管理单位。
(四)进一步规范物业管理市场准入和退出机制，加强物业服务企业资质管理，建立物业服务企业信用考核体系，逐步实现信用考核与企业资质等级核定及招投标机制的对接。培育和完善物业服务市场，保障业主与物业服务企业互相选择、平等协商的权利。
(五)新建住宅区的规划设计方案，应当兼顾物业管理需要，物业管理用房和公建配套服务设施以及封闭管理设施应同步规划到位。开发建设单位要严格按照规划要求实施建设。
物业管理用房的配置为工程项目建筑面积的千分之三，最低标准为80平方米。
(六)物业管理用房依法属于全体业主所有，物业管理单位拥有使用权。物业管理用房由业主委员会代表全体业主申请产权登记(只登记不发给所有权证)。
(七)建立《商品房销售许可证》联席审批制度。对物业管理配套设施不到位，物业管理用房不按规定标准建设和移交的开发项目，不颁发《商品房销售许可证》。
(八)进一步规范物业专项维修资金的归集、使用和管理。要按照“简化程序，方便使用”的原则，充分发挥维修资金的效用，为物业共用部位、共用设施设备的维修与更新提供资金保障。
四、加强物业服务规范管理
(一)建设单位、物业服务企业和业主应通过签订物业服务合同约定物业管理内容、服务质量和服务费用、违约责任等事项，明确双方的权利、义务和解决纠纷的方法。
(二)物业服务企业要依据服务合同约定，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，应与业主委员会协商确定后实施，否则，收费服务的，业主有权拒绝交费。
(三)物业服务企业利用小区公共空间经营楼外广告、场地(车位)出租的，必须定期向业主公示经营状况和公共收益收支情况，拒绝公示的物业服务企业由物业主管部门记入不良信用记录。
(四)市住建局加强对物业管理从业人员的培训。要有计划有步骤地开展物业经理、项目经理、管理人员岗位培训，实行持证上岗。努力造就一支服务意识强，业务水平高，懂政策、善管理的物业管理队伍。
五、改善老旧住宅小区物业管理
(一)市财政局要积极筹措资金，加大对现有老旧住宅小区的整治改造力度。需要改造的老旧小区由街道、社区向市住建局书面申请，由市住建局制定改造计划，报政府批准后，逐年实施改造。
(二)改造后的老旧住宅小区，具备实施专业化物业管理的应积极引进专业化物业管理;暂不具备条件的，应以确保小区环境卫生保洁和秩序维护为目标，推行在街道办事处指导下，以社区服务中心为管理主体的新的小区管理模式。
(三)在征得业主同意、账目公开的前提下，对小区内空闲的物业用房，可由社区业主委员会组织出租或开展以便民服务为主旨的多种经营，所获收益弥补小区管理经费不足。
(四)小区原有门卫房要经过清理修缮重新利用，为看护院落提供必要的保障。门卫房被私自占用的，由市城管局令其限期搬出。
(五)由社区服务中心管理并提供服务的小区物业管理费由社区按住宅每月每户5元(非住宅每月每户10元)向居民收取。
二○一二年十一月二十一日
篇4：内蒙古自治区进一步加强物业管理工作通知
内政办字[20**]268号
各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:
物业管理是民生工作的重要内容,事关广大人民群众的切身利益。近年来,各地区和有关部门认真贯彻《内蒙古自治区物业管理条例》和《内蒙古自治区人民政府关于加快推行和规范物业管理工作的意见》(内政字[20**]403号)精神,全区物业管理覆盖面不断扩大,物业管理水平有了明显提高。但必须看到,目前还存在物业服务企业实力不强,规模化经营不足,龙头企业的示范带动作用不明显,部分旧住宅小区脏乱差现象比较严重、难以推行物业管理,物业管理服务质量有待提高等问题。为切实解决这些问题,进一步加强物业管理工作,经自治区人民政府同意,现就有关事宜通知如下。
一、进一步培育和规范物业管理市场
全面推行物业管理招投标制度。各地区要按照经济社会发展要求,加快建立竞争有序的物业管理市场,加快物业管理的市场化和社会化进程,进一步完善物业管理项目的招投标机制,鼓励广大业主以招投标方式,择优选择质价相符的物业服务企业。从20**年1月1日起,凡建筑面积 在5万平方米以上的住宅小区、建筑面积 在2 万平方米以上的大厦,必须采用公开招标的方式选聘物业服务企业。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作,必须在办 理商品房预售许可证之前完成。不进行预售只现售的房地产开发项目的前期物业管理招投标工作,应在现售前30日完成,否则不予办理竣工验收备案手续。::
规范前期物业管理工作。开发建设单位在销售房屋时,不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续,将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时,要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验,并做好登记。
切实加强对建立业主委员会的指导工作。凡符合《物业管理条例》规定条件的住宅小区,有关部门应当及时督促、指导业主按时建立业主委员会。旗县(市、区)物业管理主管部门应当对业主委员会做好业务培训、指导和监督工作,保证其正确行使权利和履行义务。未实行物业管理的项目,由社区居委会组织业主自行管理,提供以共用设施设备维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务,所发生的费用由业主共同分摊。
二、进一步完善物业服务收费机制
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用标准与服务水平相符的原则。物业服务企业应与业主委员会签订《物业服务合同》,约定服务内容、服务标准及收费标准,并实行“三公开”制度,提高物业服务与收费的透明度,主动接受业主监督。
廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价,由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定,并定期公布。制定物业服务收费政府指导价时,应当充分考虑居民的承受能力,也要保证物业服务企业的合理利润。其他类型物业管理项目的物业服务收费应当实行市场调节价,由业主大会和物业服务企业根据服务内容、服务质量及服务范围协商确定,并在物业服务合同中进行约定。各级价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据当地实际情况,定期公布物业管理各项服务项目社会平均成本,为业主大会和物业服务企业协商确定物业服务市场价格提供参考,同时要监督物业服务企业全面推行明码标价制度,将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示。
物业服务合同签订后,业主必须按合同约定交纳相关费用。业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;业主或使用人对物业服务企业的收费及服务质量有异议时,业主委员会要做好协调工作。对逾期未交纳物业服务费的,物业服务企业可以求助当地物业管理主管部门帮助催缴,也可以向人民法院提起诉讼。
三、进一步提高物业服务的质量和水平
物业服务企业要依据物业服务合同,切实履行职责,提高服务质量,对物业服务合同未明确约定的事宜,要与业主委员会协商确定后实施。旗县(市、区)物业管理主管部门要会同街道办事处或苏木乡镇人民政府监督物业服务企业认真履行合同,按照合同约定提供物业管理服务。
盟市物业管理主管部门要严格资质初审,加强物业服务企业资质管理,建立健全全区统一的物业服务企业信用档案制度,并通过网络等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级,实现信用信息资源共享,完善社会监督与服务。对于社会公众投诉不与理睬,已有不良行为记录却不进行整改,企业信用等级较差的物业服务企业不予资质升级;对违反国家和自治区有关规定,擅自提高物业服务收费标准、降低服务质量和不规范经营的物业服务企业,坚决予以纠正,直至清出物业管理市场。
继续做好创优达标工作。各地应当积极引导物业服务企业深入开展创优达标活动,树立当地的物业服务企业优秀品牌,充分发挥示范带动作用,努力提高本地区物业管理的服务质量,同时要加强物业管理创优达标项目的动态管理,对于已不具备示范、优秀条件的物业管理项目要及时取消示范、优秀称号。
四、加强住宅专项维修资金的使用和监管
各地要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令165号)的有关规定,进一步健全制度,完善机制,切实加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作。至今没有开展住宅专项维修资金收缴归集工作的旗县(市、区),应当尽快出台收缴归集规定,积极发挥住宅专项维修资金应有作用。
各级物业管理主管部门应当严格遵照按幢设账、专户存储、核算到户的要求,建立住宅专项维修资金的使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督及业主查询和对帐等制度,加强住宅专项维修资金管理,不得划转或者委托其他单位进行管理。坚决杜绝挪用住宅专项维修资金和利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财等违法违规行为,确保住宅专项维修资金的使用和存储安全。
五、加大对物业管
篇5：贯彻落实《乌海市进一步加强社区物业管理工作指导意见》通知
乌海市人民政府办公厅关于贯彻落实《乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见》的通知
乌海政办字〔20**〕72号
各区人民政府，市府各部门，各企事业单位：
《乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见》（乌海政发﹝20**）71号，以下简称“《指导意见》”）自20**年8月印发实施以来，在抓好社区物业管理规范运作，落实扶持物业管理政策，确保社区物业管理工作健康发展方面，取得了较好的效果。为进一步贯彻落实《指导意见》，结合自治区“物业管理年”活动精神，现就有关事项通知如下：
一、从今年起，各区住宅小区的物业管理工作纳入对全市年度实绩考核内容，各区也要相应将物业管理工作纳入对各办事处（镇）以及社区的考核内容，切实调动各方面的积极性。
二、各区要在9月底前成立物业管理中心，办事处（镇）要配备专职副主任和工作人员，负责辖区内物业管理工作。年底前全部建立起“区、办事处（镇）、社区”三级物业服务管理体系。
三、从今年起，将按年度对从事住宅小区物业服务的企业实施补贴，补贴资金专项用于住宅小区的公共基础设施的修缮与维护、停车位改造、绿化补植及绿化用水、物业服务企业购置大中型物业服务设施设备等。
四、发改委部门每两年调整一次我市住宅小区物业服务等级收费指导价格。各区办事处（镇）、社区、物业企业要成立物业费收取调解小组，提高物业服务收费率。各区法院要建立快速诉讼通道，有效解决拖欠物业费问题。
五、劳动部门要免费提供物业服务企业从业人员就业培训及管理人员上岗培训，尽快出台物业企业从业人员的社会保险费纳入政府补贴范围的具体意见。
六、城市管理行政执法部门要加强住宅小区内的执法监管，严禁住宅小区内私搭乱建和擅自变更规划设计用途等违法违规行为。
七、各区房管局和街道办事处、社区要在入住率达到50%以上的小区组织成立业主大会及业主委员会，并对业主委员会做好业务培训、指导和监督等工作。加强辖区内物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案，实施服务质量年度评定。
八、各区要建立住宅专项维修资金紧急使用制度，对影响居民生活的屋顶渗漏、供水、供热、供气、排水等公用设施损坏的紧急情况，可简化资金的审批和使用程序。
九、开发建设单位在办理新建住宅项目商品房预售许可证前，必须完成项目物业管理招投标，签订物业服务委托合同,留足物业管理用房。物业服务企业在接管物业项目前，要按照一年物业服务费用的50%的标准，向主管部门交纳物业服务保证金，坚决杜绝物业服务企业随意降低服务质量和住宅小区弃管现象。
十、各物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，大力宣传《物业管理条例》及相关政策法规；制定企业从业人员的培训计划；严格履行项目退出程序，按照程序规定提出申请备案，退出前要公示，要及时办理设备、资料移交及账目结算等手续。如不履行合同并按规定办理退出的，一律不予评优补贴。
20**年9月5日