湖州市物业管理条例(2021) -z6尊龙app官方网站

篇2：衡水市物业管理条例(2021)

　　衡水市人民代表大会常务委员会

　　公 告

　　(第30号)

　　《衡水市物业管理条例》已经2020年11月27日河北省第十三届人大常委会第二十次会议批准，现予以公布，自2021年3月1日起施行。

　　衡水市人大常委会

　　2020年12月11日

　　河北省人民代表大会常务委员会

　　关于批准《衡水市物业管理条例》的决定

　　(2020年11月27日河北省第十三届人民代表大会

　　常务委员会第二十次会议通过)

　　河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议审查了衡水市人民代表大会常务委员会报请批准的《衡水市物业管理条例》，该条例与宪法、法律、行政法规和本省的地方性法规不抵触，决定予以批准，由衡水市人民代表大会常务委员会公布施行。

　　衡水市物业管理条例

　　(2020年8月27日衡水市第六届人大常委会第二十九次会议通过，2020年11月27日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体合法权益，改善人民生活和工作环境，满足人民日益增长的美好生活需要，打造共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理，适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，促进智慧平安社区建设，推动物业管理规范化、市场化。

　　第四条 业主大会、业主委员会、物业服务人等在中国共产党社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，建立健全社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

　　引导和支持业主中的中共党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。

　　第五条 市、县(市、区)住房和城乡建设主管部门按照属地管理原则，负责辖区内物业监督管理工作，履行下列职责：

　　(一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

　　(二)物业服务企业和从业人员的监督管理;

　　(三)组织和管理物业管理招标投标活动;

　　(四)物业服务合同备案和物业承接查验备案;

　　(五)维修资金的监督管理;

　　(六)协调处理物业管理矛盾纠纷;

　　(七)法律、法规规定的其他职责。

　　第六条 市、县(市、区)有关主管部门依据职责分工，共同做好物业监督管理工作：

　　(一)民政部门负责指导无物业管理的小区依托居(村)民委员会实行自治管理;

　　(二)行政审批主管部门负责物业服务用房、加装电梯、电动车充电等项目的规划及调整变更管理，协助开展物业管理区域划分;

　　(三)城市管理综合行政执法部门负责查处物业管理区域内违规饲养家畜家禽，占用和毁坏绿地，擅自伐移树木，私自张贴广告等违法违规行为; 依法对擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质，擅自改变房屋外立面，私搭乱建，餐饮服务业油烟污染等违法违规行为实施行政处罚;

　　(四)市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为;负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为;负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处各类价格违法违规行为;

　　(五)公安机关负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内治安防范，对监控安防等开展监督检查，查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为;

　　(六)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作;

　　(七)价格主管部门会同相关部门负责实行政府指导价物业服务收费标准的制定与调整;

　　(八)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督;

　　(九)其他有关主管部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。

　　第七条 街道办事处(乡镇人民政府)履行下列物业监督管理职责：

　　(一)组织和指导成立业主大会、选举业主委员会，组建物业管理委员会，组织和指导业主委员会换届改选，负责业主委员会备案;

　　(二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

　　(三)指导和监督物业服务人依法履行义务，对物业服务实施情况开展监督检查;

　　(四)建立物业管理矛盾投诉调解机制，协调处理物业管理纠纷;

　　(五)负责物业档案管理，协助开展辖区内物业服务企业及其项目经理信用信息采集和核查工作;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　居(村)民委员会协助和配合街道办事处(乡镇人民政府)开展物业监督管理相关工作，对业主大会、业主委员会和物业服务人的日常工作进行指导和监督。

　　第八条 未成立业主大会、业主大会未能选举产生业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的物业管理区域，街道办事处(乡镇人民政府)负责组建物业管理委员会。物业管理委员会成员由街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会、业主和物业使用人代表等组成。

　　物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，协调解决物业管理中出现的问题，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，与业主委员会办理移交手续后解散。

　　第九条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范物业服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助住房和城乡建设主管部门开展物业监督管理相关工作，促进行业健康发展。

　　第十条 住房和城乡建设主管部门应当加强居(村)民委员会、物业管理委员会、业主委员会委员和物业服务企业相关人员的培训工作，提高物业管理和服务水平，所需费用纳入同级财政预算。

　　第十一条 本市建立健全调解与仲裁、诉讼相结合的物业纠纷多元化解决机制。

　　人民调解组织负责辖区内物业纠纷的排查调解工作，监督调解协议的执行，督促当事人履行约定的义务。司法行政部门指导人民调解组织做好物业纠纷人民调解工作，会同住房和城乡建设主管部门推动建立物业纠纷人民调解组织，履行物业纠纷调解职能;指导物业管理行业协会推动建立行业性调解组织。人民法院审理物业纠纷案件，应当根据自愿合法原则，做好诉前和诉讼中调解工作，引导当事人通过调解方式解决纠纷。

　　人民法院和仲裁机构依法建立物业纠纷案件快速处理机制，引导物业管理相关主体运用法律手段，及时解决物业纠纷。

　　第十二条 物业管理委员会、业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业承接查验、物业服务费用、物业服务质量等评估活动。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。划分或者调整物业管理区域时，县(市、区)住房和城乡建设主管部门应当考虑建设项目规划用地范围、建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，按照以下方式划分或者调整：

　　(一)新建物业，物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

　　(二)已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定;

　　(三)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设备设施共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设备设施能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域;

　　(四)已经实施物业管理且毗邻的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　对物业管理区域划分有争议的，由县(市、区)住房和城乡建设主管部门确定。已经划定的物业管理区域不得擅自变更。

　　第十四条 房屋所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，视为物业管理关系中的业主。

　　业主依法享有业主权利，承担业主义务。业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。

　　第十五条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内向街道办事处(乡镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域划分资料;

　　(二)房屋以及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)共用设施设备交付使用资料;

　　(六)物业服务用房配置资料;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　建设单位未在规定期限内报送资料的，街道办事处(乡镇人民政府)可以向不动产登记机构查询筹备首次业主大会所需相关文件资料，不动产登记机构应当及时提供。

　　第十六条 符合业主大会成立条件的，经三十名以上的业主或者占业主总人数百分之五以上的业主提出，可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)书面申请筹备业主大会。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当自接到申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十七条 筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区党组织、辖区公安派出所、居(村)民委员会等单位代表组成。建设单位未派代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

　　筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数应当占筹备组总人数半数以上。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)在民主推荐的基础上确定，业主代表应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

　　筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单以及相关信息以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于七日，同时可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

　　第十八条 筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会选举产生后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料，资料移交后筹备组自动解散。

　　划定为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十九条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

　　第二十条 业主大会会议由业主委员会召集。

　　召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

　　第二十一条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者电子投票的形式。

　　集体讨论、书面征求意见或者电子投票产生的表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五日。

　　第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。业主委员会委员由五至十一人单数组成，实行任期制，每届任期由管理规约确定，最长不超过五年，可连选连任。

　　第二十四条 业主委员会委员候选人应当从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并符合下列条件的业主中确定：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业中任职;

　　(三)无擅自占用共有部分、损毁共用设施设备等行为;

　　(四)按时足额交纳物业费，不存在欠缴维修资金及其他需要由业主共同分担费用情况;

　　(五)无严重不良信用记录;

　　(六)法律、法规及业主大会议事规则规定的其他条件。

　　第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案：

　　(一)筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

　　(二)成立业主委员会备案表;

　　(三)物业基本情况;

　　(四)业主委员会委员名单及基本情况;

　　(五)管理规约和业主大会议事规则;

　　(六)业主大会决议;

　　(七)法律、法规规定的其他材料。

　　街道办事处(乡镇人民政府)对材料齐全的，应当在五个工作日内予以备案。街道办事处(乡镇人民政府)应当在备案后七日内将备案材料抄送县(市、区)住房和城乡建设主管部门，同时将有关情况书面告知物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当及时办理备案变更手续。

　　第二十六条 业主委员会委员应当遵守法律、法规和管理规约，不得从事下列行为：

　　(一)阻扰、抗拒业主大会行使职权;

　　(二)挪用、侵占业主共有财产;

　　(三)索要、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的财物;

　　(四)利用职务之便，要求物业服务人减免物业费或者其他费用;

　　(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

　　(六)擅自以业主大会或者业主委员会名义作出决议，侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序;

　　(七)其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　第二十七条 业主委员会委员任职期间丧失民事行为能力、不再具备业主身份或者依法被限制人身自由的，其委员资格自动终止。

　　业主委员会委员出现下列情形之一的，业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格：

　　(一)连续两次以上缺席业主委员会会议的;

　　(二)不符合本条例第二十四条第二项至第六项规定情形的;

　　(三)出现本条例第二十六条规定情形的。

　　业主委员会未提请的，街道办事处(乡镇人民政府)可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

　　第二十八条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　拒不移交的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)督促其移交，公安机关依法予以协助。

　　第二十九条 业主委员会任期届满前六个月，应当书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。换届改选小组依照本条例第十七条规定的筹备组成员组成进行组建。

　　换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等事项组织召开业主大会会议。

　　第三十条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担，并定期向业主公示，接受业主监督。业主委员会委员可以按照业主大会的决定领取一定的津贴。工作经费和津贴的筹集、管理、使用的具体办法由业主大会决定。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十一条 建设单位选聘物业服务人提供前期物业服务，应当签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同约定服务期限一般不超过二年。

　　前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同报县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

　　第三十二条 住宅物业的建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，应当通过招投标的方式进行，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅建筑面积不足五万平方米的，经物业所在地住房和城乡建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　市住房和城乡建设主管部门负责建立招标投标平台及专家库，为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

　　第三十三条 前期物业管理阶段，普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准不得突破价格主管部门与住房和城乡建设主管部门制定的基准价格及其浮动幅度，具体收费标准在物业服务合同中约定，并报县(市、区)价格主管部门与住房和城乡建设主管部门备案。

　　第三十四条 建设工程竣工验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内验收合格的供电、供水、供热、供气等专业运营设施设备移交给专业运营单位维护管理，专业运营单位应当接收。首次纳入集中供热管网的新建住宅实行整体供热，采暖费由建设单位统一向供热公司缴纳。

　　供电、供水、供热、供气等专业运营单位负责对物业管理区域内业主专有部分以外的专业运营管线和设施设备承担维修养护责任。

　　第三十五条 城市供水应当实现终端价格，逐步实行二次供水同城同价，并将二次供水费用纳入终端水价成本。供水单位向最终用户收取费用。

　　新建住宅应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求进行设计和建设。

　　已建住宅应当按照阶梯水价实施要求进行改造，改造工程由市、县(市、区)城市供水主管部门编制改造计划并实施。

　　第三十六条 住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务人完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验，并签订承接查验协议。物业服务人应当将承接查验的结果在物业管理区域的显著位置进行公示。

　　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防等主管部门出具的认可或者准许使用文件;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、电动车充电等公用设施设备已按规划设计要求建成，供电、供水、供热、供气已安装独立计量表具;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

　　(四)道路、绿地、车棚和物业服务用房等公共配套设施已按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统、车辆识别等共用设施设备取得使用合格证书;

　　(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(七)法律、法规规定的其他条件。

　　第三十七条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务人移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业服务用房相关资料;

　　(五)业主名册;

　　(六)承接查验所必需的其他资料。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十八条 物业服务人依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定享有权利，履行义务。

　　物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理为由，减少服务内容或者降低服务质量;不得采取停止供电、供水、供热、供气或者限制业主交纳水费等方式催交物业费。

　　第三十九条 鼓励业主大会通过物业管理招标投标平台选聘物业服务企业。

　　业主大会选聘物业服务企业提供物业服务的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。

　　第四十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。

　　第四十一条 物业服务具体收费标准在物业服务合同中约定。业主大会授权的业主委员会可以与物业服务人共同委托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格，测算结果作为物业服务费用标准的参考依据。

　　物业服务人不得违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

　　第四十二条 业主应当按照物业服务合同约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　因业主欠交物业费发生争议的，物业服务人可以请求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会或者物业管理委员会协调解决。

　　第四十三条 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。

　　第四十四条 物业服务合同终止，原物业服务人应当按照物业服务合同约定期限退出物业管理区域，物业服务合同未约定退出期限的，应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

　　物业服务合同终止前，物业服务人不得停止提供服务。物业服务合同终止时，业主尚未结清物业费的，物业服务人有权依法请求支付，但不得以业主欠交物业费或者对业主共同决定有异议为由拒不退出物业管理区域。

　　第四十五条 原物业服务人退出物业管理区域时，应当向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资料和财物，配合新物业服务人办理交接手续，并如实告知物业的使用和管理状况：

　　(一)建设单位按照本条例第三十七条规定移交的资料;

　　(二)物业服务用房、业主共有部分和共用设施设备;

　　(三)物业服务期间配置的固定设施设备;

　　(四)物业改造、维修和养护资料;

　　(五)利用业主共有部分、共用设施设备经营的相关资料，预收的物业费、公共电费等财物;

　　(六)其他应当移交的资料和财物。

　　原物业服务人拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以请求街道办事处(乡镇人民政府)协调解决;原物业服务人不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。原物业服务人故意破坏共用设施设备、毁坏账册、暴力阻止物业服务用房及相关资料交接等，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十六条 原物业服务人退出物业管理区域，业主或者业主大会尚未选聘新物业服务人的，街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县(市、区)住房和城乡建设、城市管理、供水、市场监督管理、消防、公安、卫生等部门组织提供应急物业服务。

　　应急物业服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行、消防设施维护保养及消防控制室值班人员操作管理等维持业主基本生活秩序的服务事项。应急物业服务所需费用由业主承担。

　　第四十七条 物业服务人应当建立和完善物业管理应急预案，及时处理物业管理中的突发事件。物业管理区域内有下列情形之一的，物业服务人应当按照有关规定及时向街道办事处(乡镇人民政府)或者相关部门、专业运营单位报告：

　　(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害;

　　(二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;

　　(三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

　　(四)发生群体性事件;

　　(五)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

　　突发事件应对期间，街道办事处(乡镇人民政府)负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并提供物资和资金支持。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处(乡镇人民政府)指导下积极配合居(村)民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

　　实行业主自行管理的小区，由街道办事处(乡镇人民政府)统筹协调领导干部、党员业主、业主志愿者及社会志愿者，建立突发事件应急防控机制，提供应急管理服务。

　　第四十八条 未达到引入市场化物业管理条件的住宅小区，由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担;也可以由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主表决，聘请物业服务企业或者其他管理人为住宅小区提供物业服务。

　　第四十九条 本市建立物业服务企业及其项目经理物业服务信用评价制度。住房和城乡建设主管部门应当对物业服务企业及其项目经理进行信用评价，并记入市物业服务企业信用信息管理平台。

　　第五章 物业使用与维护

　　第五十条 建设单位应当在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例一次性向住房和城乡建设主管部门交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

　　物业保修金按照“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则进行管理。在物业保修期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

　　保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足。保修期满后，物业保修金有结余的，应当返还建设单位。

　　第五十一条 建设单位应当统筹规划、合理布局物业管理设施，按照不低于开发建设总建筑面积千分之三的比例配建物业服务用房，费用计入房屋建设成本。物业服务用房包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

　　物业服务用房应当具有正常使用功能，不得配置地下室、车库、储藏间等房屋。物业服务用房归全体业主共有，任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押，不得擅自变更用途。

　　已投入使用但未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等方式提供。建设单位和产权单位已不存在的，由县(市、区)人民政府协调解决。

　　第五十二条 业主或者物业使用人在室内装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人，并与物业服务人签订装饰装修管理协议。

　　物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人违反相关规定或者装饰装修管理协议的，物业服务人应当及时告知并劝阻;已经造成事实后果或者拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

　　第五十三条 业主、物业使用人不得在物业管理区域内从事下列行为：

　　(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

　　(三)未经有利害关系的业主一致同意或者违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房;

　　(四)侵占或者破坏物业共有部分、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

　　(五)擅自拆改供电、供水、供热、供气等公共管道和设施;

　　(六)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍消防通道、安全出口畅通;

　　(七)以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口，扰乱物业管理区域公共秩序;

　　(八)在建筑物内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电;

　　(九)违反规定饲养动物;

　　(十)制造噪音干扰业主正常生活;

　　(十一)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

　　业主、物业使用人有前款所列行为之一的，物业服务人应当及时进行劝阻、制止，并向有关部门或者业主委员会报告。

　　第五十四条 物业服务人应当加强电梯日常运行的检查与管理，发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取措施，并通知电梯维护保养单位及时维修。

　　电梯达到规定报废条件的，物业服务人应当及时向业主公示，积极协调办理报废事宜。

　　第五十五条 物业服务人向业主提供停车管理服务的，可以按照物业服务合同约定的标准收取停车服务费。

　　业主对车辆有保管要求的，由业主与物业服务人另行签订保管合同，约定保管费用。

　　第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续前，按照规定足额交存首期维修资金。

　　维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主续交。

　　第五十七条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　利用物业共有部分经营的，应当在征得有利害关系业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续。收入资金主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　经业主大会授权，收入资金可以由物业服务人代收代管。收入资金由物业服务人代收代管的，应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督;收入资金由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，接受居(村)民委员会的监督。收入资金收支账目应当每六个月公示一次，接受业主监督。

　　第六章 法律责任

　　第五十八条 对违反本条例规定的行为，法律、行政法规和地方性法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第五十九条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由住房和城乡建设主管部门或者城市管理综合行政执法部门根据职责分工进行处罚：

　　(一)违反本条例第十五条第一款规定，不按时报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的，责令限期改正;逾期不改正的，处二万元以上五万元以下罚款;

　　(二)违反本条例第三十二条第一款规定，未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下罚款;

　　(三)违反本条例第三十七条规定，未向物业服务人移交资料的，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(四)违反本条例第五十一条规定，未按照规定配置物业服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上三十万元以下罚款。

　　第六十条 物业服务企业有下列情形之一的，由住房和城乡建设主管部门或者城市管理综合行政执法部门根据职责分工责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)违反本条例第三十一条第三款、第四十条第二款规定，未将物业服务合同报送备案的，处一万元以上三万元以下罚款;

　　(二)违反本条例第三十八条第二款规定，采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费的，处三千元以上五千元以下罚款;采取限制业主交纳水费的方式催交物业费的，处一千元以上三千元以下罚款;

　　(三)违反本条例第四十五条第一款规定，拒不移交资料和财物的，处二万元以上五万元以下罚款。

　　第六十一条 业主、物业使用人有下列情形之一的，由住房和城乡建设主管部门或者城市管理综合行政执法部门根据职责分工进行处罚：

　　(一)违反本条例第五十三条第一款第一项规定的，责令改正，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(二)违反本条例第五十三条第一款第二项至第四项规定的，责令限期改正;逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　第六十二条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告含有虚假内容、误导性陈述或者出现重大遗漏的，由住房和城乡建设主管部门或者城市管理综合行政执法部门根据职责分工责令限期改正，没收违法所得，并处三万元以上五万元以下罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条 供电、供水、供热、供气等单位违反本条例第三十四条第二款规定，拒不承担维修养护责任的，由有关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十四条 负有物业监督管理职责的有关部门及其工作人员违反本条例规定，在物业监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第六十五条 本条例关于县(市、区)人民政府的规定，适用于衡水市高新技术开发区管委会和滨湖新区管委会。

　　第六十六条 本条例自2021年3月1日起施行。

篇3：《物业管理条例》知识

1、什么是物业管理？为什么要制定《物业管理条例》？

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，故制定《物业管理条例》。

2、《物业管理条例》是一部怎么样的法规？其分步施行有什么意义？

　　《物业管理条例》(国务院令第379号，以下简称《条例》于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。

　　《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。与过去的有关物业管理方面的规定相比较，《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破，对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。《条例》的颁布施行，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业合法权益提供法律保障;对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。

　　与《条例》配套的行政规章和规范性文件有《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《住房专项维修资金管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等。鉴于各地在物业管理发展上的差异，《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定，具体办法授权省、自治区、直辖市制定。

　　2007年8月26日，国务院发布第504号令，对《物业管理条例》进行了修订，将部分条款作了修改，并根据《物权》法的有关规定，将原来所称的“物业管理企业”改称“物业服务企业”，“业主临时公约”改称“临时管理规约”，“业主公约”改称“管理规约”。

3、如何理解物业管理中的基本概念——物业、业主？

　　物业，指的是房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。房屋的所有权人为业主。需要注意的是，将业主定义为“房屋所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。

4、如何认定业主的身份？

　　依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

5、物业管理活动由哪些机关负责管理监督？

　　国务院建设行政主管部门(即建设和住房保障部)负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。

6、什么是物业管理区域？

　　物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

7、什么是建筑物区分所有权？为什么要对建筑物区分所有权？

　　建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

　　建筑物区分所有权的出现，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，一栋楼通常为众多用户、住户所有，这就需要对建筑物区分所有权。因此，《物权法》适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权，即：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

8、业主的建筑物区分的专有部分包括哪些？业主对专有部分享有哪些权利？

　　建筑物内的住宅、经营性用房等一般属于建筑物区分的专有部分，建筑区划内符合下列条件的房屋(包括整栋建筑物)，以及车位、摊位等特定空间，也应当认定为业主的建筑物区分的专有部分：

　　具有构造上的独立性，能够明确区分;

　　具有利用上的独立性，可以排他使用;

　　能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　规划上专性于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

9、业主的建筑物区分的共有部分包括哪些？业主对共有部分享有哪些权利？

　　一般认为，建筑区划内的以下部分，应当认定为业主的建筑区分的共有部分：

　　(1)建筑的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分;

　　(2)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场及设施等。

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，同时承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

10、业主转让建筑物区分的专有部分时，共有部分如何处理？

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

11、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？

　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

12、建筑区划内的车位、车库如何归属？

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

13、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？

　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

14、业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　参加业主大会会议，行使投票权;

　　选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　监督业主委员会的工作;

　　监督物业服务企业发行物业服务合同;

　　对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(10)法律、法规规定的其他权利。

15、业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务？

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　按照国家有关规定交给专项维修资金;

　　按时交纳物业服务费用;

　　法律、法规规定的其他义务。

16、哪些事项需要由业主共同决定？

　　下列事项由业主共同决定：

　　制定和修改业主大会议事规则;

　　制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　改建、重建建筑物及其附属设施;

　　有关共有和共同管理权利的其他重大事项，如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。

　　决定上述第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

17、在业主需要共同作出决定或分摊建筑物及其附属设施的费用、分配建筑物及其附属设施的收益时，专有部分面积和建筑物总面积分别如何计算？

　　专有部分面积和建筑物总面积，可能按照下列方法认定：

　　专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　建筑物总面积，按照第(1)项的统计总和计算。

18、在业主需要共同作出决定时，如何确定业主人数和总人数？

　　业主人数和总人数可以按照下列方法认定：

　　业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。

　　总人数，按照前项的统计总和计算。

19、哪些情况和资料应当向业主公开？

　　业主有权要求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料，起诉到法院的，人民法院应予支持：

　　建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

　　管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

　　物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

　　建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

　　其他应当向业主公开的情况和资料。

20、什么是业主大会？业主大会的基本职责是什么？

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

21、业主大会如何成立？

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

22、业主大会如何筹备？

　　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(2)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

　　(3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　上述(1)-(4)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

23、什么是物业管理规约？物业管理规约应包括哪些内容？其效力如何？

　　物业管理规约，以前称作业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。物业管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

24、物业管理规约具有什么作用？

　　物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如, 物业管理规约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全;又如物业管理规约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

25、什么是业主大会议事规则？议事规则应包括哪些内容？

　　业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集体体现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

26、召开业主大会会议前应做好哪些准备？

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

27、业主大会会议如何召开？

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。经20%以上的业主提议，或者发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式(如发放会议材料和选票等);但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

28、物业管理区域内业主人数较多时，如何推选业主代表参加业主大会会议？

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

29、业主可否委托代理人参加业主大会会议？

　　可以。但是需要以书面形式作出委托。

30、业主大会的职责有哪些？

　　业主大会履行以下职责：

　　(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

　　(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(3)选聘、解聘物业服务企业;

　　(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施 设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

31、业主大会决定哪些事项需要多数业主同意？

　　业主大会决定需要业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但决定以下事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　(1)筹集和使用专项维修资金;

　　(2)改建、重建建筑物及其附属设施。

32、什么是业主委员会？业主委员会履行哪些职责？

　　业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。业主委员会作为业主执行机构，与作为业主决策机构的业主大会并存。

　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

　　(4)监督管理规约的实施;

　　(5)业主大会赋予的其他职责。

33、业主委员会如何产生？

　　业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

34、担任业主委员会委员需要符合哪些条件？

　　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　(2)遵守国家有关法律、法规;

　　(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(5)具有一定组织能力;

　　(6)具备必要的工作时间。

35、业主委员会产生后如何向政府主管部门备案？

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，需要重新备案。

36、业主在哪些情况下丧失业主委员会委员资格？

　　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

　　(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(4)有犯罪行为的;

　　(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(6)拒不履行业主义务的;

　　(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

37、业主委员会委员如何变更？

　　经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

38、业主委员会的职责有哪些？

　　业主委员会履行以下职责：

　　(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(4)监督管理规约的实施;

　　(5)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用;

　　(6)业主大会赋予的其他职责。

39、业主委员会会议如何召开？

　　经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

40、业主委员会如何换届？

　　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

41、业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

42、业主大会或者业主委员会作出的决定有何效力？如何公示？

　　业主大会或者业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

43、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。

44、业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为？

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：

　　(1)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

　　(2)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

　　(3)违反规定进行房屋装饰装修;

　　(4)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

45、业主大会和业主委员会开展工作的经费由谁承担？

　　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

46、业主大会、业主委员会与公安机关、居委会是什么关系？

　　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

47、前期物业管理是怎么回事？为什么要进行前期物业管理？

　　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选购物业服务企业实施的物业管理。

　　通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但常常在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业管理就是前期物业管理，这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。

48、前期物业服务合同应于何时签订？其具有哪些法律特征？

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同有以下特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。

49、业主如何获知前期物业服务合同的内容？

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

50、什么是临时管理规约？临时管理规约应于何时制定？

　　在很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。

　　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

51、业主如何获知临时管理规约？

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

52、如何选聘前期物业管理的物业服务企业？

　　住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不作强制性要求。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

53、前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候？

　　前期物业服务合同可以约定期限;但是，限期未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合事终止。

　　也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以来主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。

54、物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分？

　　物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内，业方专有房屋以外的，属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我们目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此《物业管理条例》特别强调：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”

55、物业承接、验收的相关资料如何交接？

　　在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(4)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　物业服务企业承接物业时，还应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

56、物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置？

　　建设单位应当按照天物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

57、什么是物业的保修责任？物业的保修责任由谁承担？

　　物业保修责任，是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

　　虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此，《物业管理条例》明确规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养，由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

58、业主是否必须选择物业服务企业来实施物业管理？

　　对于房屋等建筑物的管理业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业等方式。《物业管理条例》所规范的物业管理,仅指业主通过选聘物业服务企业对物进行管理这种方式.业主有权选择适合自已的方式来管理自己的物业,条例并不强制业主必须选择物业服务企业实施物业管理.

59、物业服务企业和业主之间是否是管理者与被管理者的关系?

　　物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费予物业服务企业使用，双方是平等的民事法律关系，不是管理者与被管理者的关系。

60、业主如何选择物业服务企业？

　　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业。业主可以采取招投标方式来选择物业服务企业，也可以采取协议等其他方式来选择物业服务企业。

61、物业服务企业的性质是什么？需要符合哪些条件？

　　物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体，应当具有主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立地承担民事责任。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，须具备下列条件：

　　(1)依法成立。即物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。

　　(2)有必要的财产或者经费。最低资质(三级)物业服务珠注册酱不得低于50万元。

　　(3)有自己的名称、组织机构和场所。

　　(4)能够独立承担民事责任。

62、物业服务企业和物业管理最低价业人员是否都需要相关资质？

　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业区分了三级资质，分别对应不同注册资本、物业管理专业人员及专职管理和技术人员人数等的企业。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

63、同一个物业管理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理？

　　根据《物业管理条例》确定的物业管理区域统一管理原则，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

64、物业服务合同应当包括哪些内容？

　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定：

　　(1)物业管理事项，主要包括物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理国，物业管理黄公共秩序、消防、交通等协助管理服务，物业装饰装修管理服务，专项维修资金的代管服务，物业档案资料的管理。

　　(2)服务质量，即对物业服务提供的服务在质量上的具体要求。

　　(3)服务费用，目前主要有两种计算方式：一是按照每平方方多少元来计算;二是按照每户多少元来计算。

　　(4)双方的权利义务。

　　(5)专项维修资金的管理和使用。

　　(6)物业管理用户。

　　(7)合同期限，期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定谋算期限的方法。

　　(8)违约责任，即物业服务合同当事人一方或者双方不履行或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的应当承担的法律责任。

　　除此之外，物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

65、物业服务企业的服务承诺、服务细则等，是否对其具有约束力？

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，对物业服务企业有约束力。

　　66、物业服务合同的法律地位如何?其当事人之间的关系如何?

　　物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，在物业管理活动中的地位非常重要。

　　物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，不存领导与被领导、管理与被管理的关系。

67、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务？

　　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为主提出抗辩的，人民法院不予支持。

68、物业服务企业如何承接物业？

　　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当将前期物业服务合同终止时，(前期)物业服务企业移交给业主委员会的资料，向物业服务企业移交。

69、物业管理用房包括哪些？其所有权属于物业服务企业还是业主？

　　物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房以及业主委员会活动用房等。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。但在特定条件下，有些物业管理区域内的物业用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，由经业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，有可以改变用途。

70、物业服务企业可否将部分服务内容委托为其他服务企业？

　　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专项服务业主，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务企业;专业服务企业，是指专让客户提供某项服务业务的专业化公司，例如：保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。

　　在专项服务业务委托之后，物业服务企业与业主之间，仍然是物业服务合同关系;物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。

71、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目？

　　物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务 的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个物业服务的业主都是独立的民事主体，情况各异，在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。因此，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务。物业服务企业可以不接受业主的特约服务要求。

72、物业服务企业在物业管理区域的案例保障方面有哪些义务？

　　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时赂有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

73、物业服务企业是不是必须聘请保安人员？

　　《物业管理条例》并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。在实践中，一些物业服务企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工(如企业安护人员)协助维护物业管理区域内的秩序，这与条例的规定并不矛盾。

74、物业服务费用如何确定？如何交纳？

　　物业服务收费应当遵行合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人酱肉物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　县级以上人民政府价格主管部门合同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

75、业主不交费的，物业服务企业如何救济？

　　经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以诉至法院请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

76、物业管理区域内的水电气等公共事业如何收费？

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

77、业主违反物业服务合同的，如何承担法律责任？

　　业主违反物业合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

78、物业服务未能履行物业服务合同约定的，如何承担责任？

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为主提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

79、物业服务企业不履行相关维修、养护等义务的，业主如何救济？

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。起诉至法院的，人民法院应予支持。

80、哪些情况下业主委员会或者业主可以请求法院确认物业服务合同无效？

　　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

　　(1)物业服务将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

　　(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

81、物业服务企业被解聘的，物业服务合同、已交纳的物业费如何处理？

　　业主大会依法定程序解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权要求解除物业服务合同，起诉至法院的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

　　物业服务合同的权利义务终止后，业主有权请求物业企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费，起诉至法院的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，参见74问处理。

82、物业服务合同终止时，物业服务企业如何交接工作？

　　物业服务的权利义务终止后，业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，诉至法院的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

83、物业使用人包括哪些？其在物业管理活动中的权利义务如何确定？

　　物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有人订有物业租赁合同因而物业享有使用权的人;其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

　　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

84、物业管理活动中的投诉由哪个机关负责处理？

　　根据《物业管理条例》的规定，业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门及时处理。

85、住宅业主可否将住宅改变为经营性用房？

　　业主不得违反法律、法规以及管理我，将住宅改变为经营性用房。但是，遵守法律、法规以及管理规约，并经全体有利害关系的业主同意后，可以将住宅改变为经营性用房。

　　业主将住宅改变为经营性用房，示依法经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行伉辩的，人民法院不予支持。

　　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋保监会、生活质量受到或者可能受到不利影响。

86、建筑物及其附属设施的费用如何分摊？收益如何分配？

　　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分建筑物总面积的比例确定。

87、业主无偿利用屋顶以及外墙面等共有部分的，是否构成对其他业主的侵权？

　　业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，浑身是胆凤及与期 专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

88、他人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，业主如何救济？

　　建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。起诉至法院的，人民法院应予支持。

　　属于前述“擅自进行经营性活动”的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

89、物业管理区域内公共建筑和共用设施用途可否改变？

　　物业管理区域内按照规划公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

90、占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地需要注意什么？

　　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

91、物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护工作由谁负责？

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位及时因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

92、业主装饰装修房屋需要遵守哪些规定？

　　装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。我国的房屋，尤其是住宅，多数属于群体式类型，不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施、设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全。因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

93、住房专项维修资金制度是怎么回事？住房专项维修资金归谁所有？如何使用？

　　由于我国的住宅绝大多数属于群体式类型，且多以住宅小区的方式开发建设，住宅单体间以及单幢住宅内部存在共用部位。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅，甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先交纳一定费用，建立住房专项维修资金，专门用于共用部位共用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关其使用、过户、账户等必须符合国家有关规定。

94、业主可否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？所得收益可否由经营者自行支配？

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收收闪应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

95、物业存在安全隐患时，由谁负责维修养护？

　　物业安全隐患，主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。物业存在隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　责任人主要是指房屋的产权人或者说按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。

96、建设单位违法选聘物业服务企业的如何处罚？

　　违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元下的罚款。

97、建设单位擅自处分业主地于共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，如何承担法律责任？

　　违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

98、拒不按照法律、法规规定移交有关物业资料的，如何处罚？

　　违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

99、物业服务企业未取得资质证书从事物业管理活动的，如何承担法律责任？

　　违反《物业管理条例》的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，除依照上述规定处罚外，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

100、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，如何承担法律责任？

　　违反《物业管理条例》的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

101、物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，如何承担法律责任？

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　　违反《物业管理条例》的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

102、挪用专项维修资金的，如何处罚？

　　违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地言人民政府房地产主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违反所得，，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

103、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，如何处罚？

　　违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期整改，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

104、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，如何承担法律责任？

　　违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设施备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

105、物业使用与维护中有违法行为的，如何承担法律责任？

　　违反《物业管理规定》的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告并罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的使用：

　　(1)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(3)擅自利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的。

　　个人有上述行为之一的，处1000元以下1万元以下的罚款;单位有上述行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

106、业主逾期不交纳物业服务费的，如何承担法律责任？

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用手，业主委员 会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

107、业主以业主大会或业主委员会的名义从事违法活动的，如何承担责任？

　　业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

108、如何追究行政机关工作人员在行政管理中的违反行为的法律责任？

　　违反《物业管理条例》的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理的工作人员利用职务的上的便利，收受他人财物，或者其他好处，不依法履行监督管理职责，发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。