电梯运行和保养管理规程 -z6尊龙app官方网站

篇2：物业电梯运行、维护保养工作

　　一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。

　　维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平?蜂巢物业论坛一网友从事电梯维护保养管理多年，获得六点心得体会。

　　一、以诚相待、共同参与

　　很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

　　笔者曾观摩一物业公司设备管理，看到过这样一幕：该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执--一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事;电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。

　　笔者认为，该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题--一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题--双方互不信任、相互推诿。

　　那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?笔者认为，双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

　　二、制定计划、有的放矢

　　电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单)，由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养(维保)作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位(部件)的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢?笔者认为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

　　在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断;“闻”即对关键设备和关键部位(特别是电气设备)是否有异味进行确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。

　　在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。

　　三、不断学习、胸有成竹

　　不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。

　　笔者经过多年的实践，认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。

　　四、紧抓维保重点、做好旁站管理

　　电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。

　　20**年，笔者参与一起spvf电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是plc控制板，要求更换。一个专用plc控制板报价三千多元，公司是否该出这部分钱?由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是plc控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。

　　五、注重细节、富于创造

　　在对笔者所处大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：

　　1、煮熟的糯米不具有腐蚀性;

　　2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。

篇3：电梯维修保养、检查和管理制度

电梯维修保养制度

　　1、目的和范围

　　1.1目的

　　规范电梯维修保养的行为，及电梯维修保养过程中的作业人员应遵守的工作要求。

　　1.2范围

　　1.2.1适用于在用电梯的维修保养。不适用于对电梯的大修与改造工作。

　　1.2.2电梯的“大修”是指需要通过拆卸或者更新主要受力结构部件才能完成的修理业务，也包括对机构(传动系统)或者控制系统进行整体修理的业务，但大修后特种设备的性能参数与技术指标不应变更。

　　1.2.3电梯的“改造”是指改变设备受力结构、机构(传动系统)或控制系统，致使特种设备的性能参数与技术指标发生变更的业务。

2、电梯维护保养制度

　　2.1电梯的日常维护保养必须由依照《特种设备安全监察条例》取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。

　　2.2电梯应至少每15日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。

　　2.3应对机房的电气和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫生。

　　2.4电梯每次进行维护保养都必须有相应的记录，电梯安全管理人员必须向电梯维护保养单位索要当次维护保养的记录，并进行存档保管，作为电梯档案的内容。

　　2.5每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易损部件。

　　2.6每季度对重要的机械部件和电气设备进行详细检查，调整和修复以下内容：曳引机注油、导轨润滑、油杯注油、更换门导靴、轿厢导靴衬板、更换破损烧蚀的安全开关和继电器等。

　　2.7每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及不安全因素。

　　2.8电梯长时间停用或发生火灾、地震、水淹等情况应做好详细记录并报请特种设备检验检测机构检验合格后方可投入使用。

　　2.9电梯重大项目的修理应有经资格认可的维修单位承担，并按规定向特种设备安全监督管理部门备案后方可实施。

　　2.10电梯安全管理人员对在电梯日常检查和维护中发现的事故隐患应及时组织有关人员或外委有关单位进行处理，存在事故隐患的电梯严禁投入使用。

　　2.11建立《电梯运行记录》并详细填写对故障及原因尤其是安全部件安全装置维修及调整后的数据记录在案，为日后的维修保养工作提供可靠的数据。

电梯技术档案管理制度

　　1、目的和范围

　　1.1目的

　　为便于电梯的维护保养，分析电梯故障原因，及时消除电梯事故隐患，了解电梯日常管理的进展情况。

　　1.2范围

　　规定对电梯所涉有关资料存档、保管、借用等方面的要求。

　　2、职责

　　电梯安全管理人员负责电梯档案的收集、管理工作，单位档案室负责电梯档案的存档、保管工作。

　　3、技术档案管理制度

　　3.1电梯技术档案的种类：

　　a、电梯随机出厂文件(包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明书、电梯主要部件型式试验报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、易损件目录);

　　b、电梯开工申报单;

　　c、 电梯安装施工记录;

　　d、 竣工验收报告;

　　e、 特种设备检验检测机构电梯验收报告和定期检验报告;

　　f、 日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告;

　　g、 运行情况记录和交接班记录;

　　h、 事故及故障记录;

　　i、 电梯作业人员培训记录;

　　j、 同意注册的登记表。

　　3.2电梯日常安全管理人员及档案管理人员应认真贯彻国家档案工作的方针、政策，做好档案、资料的接收、登记、整理、保管、借阅等事宜，为电梯的安全运行提供准确的信息资料。

　　3.3电梯安全管理人员应监督电梯作业人员作好各种记录，及时将各种记录移送档案部门保管。

　　3.4电梯安全管理人员每月应将各种记录送交档案管理部门保管。

　　3.5有关人员部门需借用电梯资料的应经电梯安全管理人员同意签署意见后向档案管理部门借阅，并按规定作好借阅登记手续，按时归还借阅资料。

　　3.6电梯的各种资料应按年度由档案管理部门装订成册。

　　3.7电梯相关资料的销毁应经电梯安全管理人员的允许才可进行。

电梯常规检查制度

　　1、目的和范围

　　1.1目的

　　为规范电梯常规检查的形式，落实电梯常规检查的各项措施，保证电梯正常运行。

　　1.2范围

　　规定电梯日常性检查的周期，参加检查的有关人员及对检查发现的问题实施整改措施和落实。

　　2、电梯常规检查制度

　　2.1电梯常规检查的分类

　　电梯常规检查分日检、月检、年检和不定期抽查四种。

　　2.2电梯常规检查由电梯安全管理人员负责监督实施，并负责向特种设备检验检测机构申报年检，协助领导，组织单位有关部门对电梯安全情况进行抽查。电梯日常检查人员按照《电梯日常(月度)检查表》内容负责具体日检和月检工作。

　　2.3电梯常规检查应填写好检查表，并由检查负责人签字，在检查中发现的问题应及时报告有关人员及时处理。

　　2.4电梯日常检查的内容、项目参照《电梯日常(月度)检查表》和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进行。

　　2.5检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理，并就处理结果进行跟踪检查。

篇4：物业电梯维修保养技巧

　　一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。

　　维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平?以下六点心得体会供大家参考。

　　一、以诚相待、共同参与

　　业内会有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

　　曾看到过这样一幕：公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执--一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事;电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。

　　那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

　　二、制定计划、有的放矢

　　电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单)，由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢?有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

　　在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断;“闻”即对关键设备和关键部位(特别是电气设备)是否有异味进行确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。

　　在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。

　　三、不断学习、胸有成竹

　　不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。

　　电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：

　　1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。

　　2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。

　　3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。

　　四、紧抓维保重点、做好旁站管理

　　电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。

　　五、注重细节、富于创造

　　几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性;2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。

　　六、知己知彼、百战不殆

　　在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

　　物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。

篇5：物业公司电梯维修保养方案

　　电梯维修保养服务方案

　　青岛金鑫物业管理有限公司学院东路西班牙庄园小区，型号西子otis5100电梯的维保要求，我公司专业资质、技术资格能力已能满足。现将人员配备、24小时故障处理、巡检点检、维护保养、运行保障、年季质量检查、文明安全作业、零配件供应保证、减轻物业成本措施、服务承诺等内容逐一安排如下：

　　1. 人员配备、时间安排

　　1.1人员配备：

　　为确保青岛金鑫物业管理有限公司西班牙庄园小区电梯设备的安全、正常运行，我司派出执证专业员工，以确保现场电梯24小时能进行应急维修，及时处理电梯故障。对技监局年检等重大工作，公司根据现场保养工作量和项目维修内容，另增派人员加强维保工作。

　　1.2时间安排：

　　现场24小时不中断急修服务。在法定工作时间进行保养工作，保养时间安排以有利于物业管理与服务的日期、时段进行，具体保养时间双方协商确定。除处理和进行故障检修、保养工作外，现场员工还要做好电梯每周不少于1次的日常巡检点检工作。

　　2. 24小时故障处理

　　2.1 普通故障处理

　　任何时间段电梯一旦有故障发生时，维保人员应在1小时内赶赴，及时处理电梯故障。修理完成后填写“急修及处理纪录”(附件)。如发生更换零部件，填写“零部件更换纪录表”(附件)，并由贵公司指定人员核查签认，如急修工作发生在深夜不方便签证，应在次日办理上述有关手续。

　　2.2 特殊故障处理

　　现场发生特殊故障，现场维修人员短时无法解决，将通知公司工程部，由工程部另行派遣技术人员赴现场处理，以尽快排除故障，恢复电梯正常运行。如发生重大故障，则立即启动公司应急预案组织人员进行抢修。

　　抢修结束后填写“急修及处理纪录”并查明和分析事故原因，提出相应改进措施。

　　2.3 关人故障处理

　　当发生关人故障时，现场维保人员立即进行紧急放人操作，并查明故障产生原因，根除故障防止同一故障的再次发生。

　　3. 巡检点检

　　现场驻点维保人员每周1次对电梯进行巡检、点检，电梯运行情况实行经常性监控，及时发现电梯维保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是否存在问题，业主管理中和设备运行环境是否存在问题，及早发现并采取措施，或与管理单位协商解决问题的办法，使电梯的故障率降至最低，并做好相关记录。

　　4. 维护保养

　　按照我公司编制的“电梯维修保养技术工艺规程”(略)的技术工艺要求，对金帝华庭小区电梯进行维护保养。每月例行保养次数不少于二次，间隙时间不大于15天。每次保养结束，将保养的内容、时间、梯号等相关纪录填入“电梯维修保养纪录”，由业主管理方指定人员核查或签认。

　　我公司对西班牙庄园小区电梯建立电梯档案卡，实行一梯一档管理，见“电(扶)梯档案卡”(附件)。

　　5. 运行保障

　　接到贵公司有要客服务的通知后，现场维保人员提前到达维保现场，检查设备运行情况，确保电梯设备安全运行。对业主管理方要求的如紧急救援、消防迫降、消防演习等活动，及早派人配合操作。

　　6. 年季质量检查

　　公司质检部门每年不少于1次对电梯抽检，填写公司电梯维修保养自检报告(附件)。

　　班组每月进行一次安全检查，对查出的不安全隐患和公司质检人员查出的不合格项，公司责成工程部及现场维保小组及时整改。涉及到设备原因一时无法整改的，由公司与青岛金鑫物业管理有限公司电梯主管部门协调解决办法。

　　我公司确保西班牙庄园电梯维保工作通过市技术监督局的年度安全检验，并取得检验合格证。如一次检验未能通过，相关人员按我公司扣罚机制处罚。

　　7. 文明、安全作业

　　我公司严格遵守国家各项特种设备安全管理条例和维修规范(国务院令第549号、国家质检总局tsg t5001-20**《电梯使用管理与维护保养规则》、gb/t18775、gb7588、gb10060、gb16899)等。

　　维修人员严格遵守并执行青岛金鑫物业管理有限公司各项规章制度和管理条例，严格遵守并执行我司“驻点人员管理规定”(见附件)。如遇灾害性天气，根据应急预案配合西班牙庄园小区做好相关工作。

　　员工实行安全教育制度，每一员工必须接受三级教育后，才能进行上岗作业。现场安全教育由班组长负责进行，每月二次安全教育学习，学习内容纪录在“安全教育学习纪录表”内(略)。

　　维修人员做到文明用语、统一着装、文明施工、安全作业，见公司“电梯维修安全操作规程”(略)，“电梯保养安全操作规程”(略)。

　　8. 零配件供应保证

　　为确保电梯的正常使用，确保电梯备品配件的正常供应，公司工程科负责备、配件总需求计划的编制，技术科负责备、配件技术参数的审核，库房负责备、配件的集中管理、计划采购和供应，财务会计科负责备、配件的核价和定价，各保养组负责备、配件计划编制、申领、现场保管和使用，质量科负责在产品维修过程中备、配件的处理及备、配件在实际使用中的质量信息反馈。公司在保养点设立备、配件存储，便于管理，方便使用。

　　西班牙庄园维保组内常备部份电梯的易损件，以便电梯故障时损坏部件的及时更换。

　　公司备、配件仓库品种齐备，库存备、配件一旦短缺，及时补充确保电梯备、配件的供应。

　　9. 减轻物业成本的措施

　　9.1电子板维修措施

　　电梯电子板的损坏更换是电梯维护成本的重要部份，各电梯维保单位均是在损坏后采购换新。我公司对在使用中自然损坏或非正常(如跑水、过电压、雷击等)损坏的电子板，有较强的长年的电子板维修能力，其维修后成本一般仅是换新的30-40%左右，我司建议维修后继续使用，可大大降低维护成夲。

　　9.2巡检点检中的发现预告措施。

　　加强电梯的巡检点检，将及时发现的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人为的损伤，管理方的欠缺等做到早发现，早报告，早采取防救措施和预防的措施，以减少损失降低维护成本。

　　9.3配合物业保险索赔的措施

　　协助物业办理电梯设备(设备险)和第三方安全责任保险。对因意外造成的电梯损坏，如跑水、过电压、高温、雷击等原因致使电梯故障需花费较大的维修费用，我司协助和配合物业进行商业保险索赔，以减少或完全规避损失降低维护成本。

　　10. 其它服务承诺

　　10.1 电梯困人时维保工赶赴故障电梯时间一般不超过30分钟。

　　10.2 现场派驻人员保持通讯畅通。

　　10.4 当物业进行消防等项目检测时，及时派人员予以配合。

　　10.5 派驻服务现场的维保人员，除遵守本公司的各项制度外，同时遵守用户单位的有关规章制度。 10.6 配合物业进行每年电梯年检，及时完成年检缺陷问题的整改。除因国家和地方检验标准变更需另行增加或修改项目以及电梯非正常使用造成的原因，电梯年检一次合格通过，并获得安全检验合格标志。若发生电梯年检不合格，电梯停用，公司愿承担因此产生的相关费用。

　　10.7 加强维护保养，确保电梯、自动扶梯在设计使用寿命期内各系统、各部件的完好性能。 10.8 加强维护保养，确保电梯在保证安全、性能(振动、噪声等)完好条件下正常运行。设备的安全、技术性能符合迅达电梯的技术标准、符合国家现行标准规定，以及双方的合同规定。

　　10.9 公司确保有充足的备品备件，更换的零配件均是崭新的、未使用过的合格产品，均为西子otis电梯专用的中国制造的产品。

　　10.10 对已不符合电梯使用技术标准和条件的易损部件，一经发现及时更换。每次更换零部件，均告之物业更换原因，并填写有关记录表，经物业签字确认。

　　10.11 坚持电梯使用状况的年度报告制度，除正常的质量检查以外，公司工程部每年向物业提交一份电梯状况分析，运行、维修情况汇总，以及下一年度预计维修项目等内容的报告。

　　南京迅达电梯与控制设备有限公司

　　附件一：另行收费项目

　　电梯大修和重大改装(改造)为另行收费项目。

　　1.对电梯主机、电控设备等主要设备磨损严重、性能下降或损坏，需进行全面调整清洗或更换零部件的修理为大修。主要有以下各项：

　　⑴.曳引电机：解体检查、清洗换油，调整电枢、更换油封、轴承或更换电机;

　　⑵.制动器：拆卸清理、润滑和调整铁芯，更换电磁铁、制动臂、制动瓦、弹簧等主要部件; ⑶.减速器：换油清洗、调整间隙、更换油封轴承或更换减速器及减速齿轮;

　　⑷.曳引钢丝绳：更换曳引钢丝绳和绳头组合、切绳并重做绳头;

　　⑸.安全钳-限速器系统：卸下解体清洗调整，更换轴承和提拉机构的零件;

　　⑹.缓冲器：液压缓冲器解体清洗、更换零件;

　　⑺.门系统：更换开门机系统、更换轿门层门，拆卸门扇进行修理、较正或进行包覆;

　　⑻.控制柜：除微机和调速装置外，更换大部份元件和电线;

　　⑼.拆卸轿顶、轿壁或轿底进行修理、校正或更换，轿厢架解体修理、更换构件;

　　⑽.导轨系统：导轨的更换和校正。

　　2. 重大改装(改造)是指下列一项或几项内容的修理改造工程：

　　⑴. 改变电梯额定速度;

　　⑵. 改变电梯额定载重量;

　　⑶. 改变电梯轿厢质量;

　　⑷. 改变电梯行程;

　　⑸. 改变门锁装置的类型;

　　⑹. 改变或更换控制系统，拖动系统、三方通话;

　　⑺. 改变或更换导轨或导轨类型;

　　⑻. 改变门的类型、增加层门或轿门;

　　⑼. 改变或更换限速器、缓冲器、安全钳装置中任一种安全装置。

　　南京迅达电梯与控制设备有限公司

　　附件：南京迅达电梯与控制设备有限公司--急修及处理记录

　　附件：南京迅达电梯与控制设备有限公司--电梯维修零、部件更换记录

　　附件：电 梯 保 养 程 序 周 期 表

　　南京迅达电梯与控制设备有限公司

　　附件：电 梯 维 修 保 养 记 录

　　a、 机房

　　②1. 清理控制柜所有零件，清洗接触器。

　　③2. 检查所有接线柱、接地线、检查各继电器吸放程序及延时线路。 ①3. 检查电阻、电容、线圈、整流器、保险丝。

　　②4. 清洁检查曳引机，检查曳引机的油量，电动机的润滑情况。 ①5. 检查制动器(轴销、柱塞润滑、清洁闸瓦)。

　　③ 6. 清洁及润滑选层器各部件、检查各接线、接点、碳精、编码器、限速器。

　　① 7. 检查齿轮、链条、钢带等。

　　①8 检查电机运行情况，碳精磨损情况。

　　b、 层站

　　④1. 检查调整门板。 ③2. 更换磨损的门滑块。

　　①3. 检查平层情况运行舒适感。

　　①4. 检查楼层指示、光钟、底层钥匙。

　　①5. 清洁外呼按钮箱、更换损坏的楼层指示及外呼装置。 ③6. 检查手动开锁装置。

　　c、 轿顶

　　②1. 清扫轿顶。

　　①2. 检查轿顶各开关是否有效，检查限速器钢丝绳端部连接情况。 ⑥3. 紧固轿顶各螺栓。

　　④4. 检查导靴、更换磨损的靴衬(靴轮)。

　　①5. 检查油杯油量。

　　③6. 清洁检查及润滑厅门、门导靴、门挂轮、防跳偏心轮、

　　③7. 清洁检查及润滑强迫关门装置、门锁装置、锁间隙、门接点。

　　d、井道与底坑

　　③1. 检查清洁井道端站开关、随动电缆、缆网、缆架。

　　①2. 检查井道7米灯及各类开关灯，检查检修电源。

　　④3. 检查、清洁缓冲器、对重缓冲器距离、涨紧轮、补偿轮。

　　⑥4. 清洁检查安全钳，检查缓冲器开关，涨紧轮开关，安全停止开关。

　　①5. 清洁底坑。

　　⑿6. 检查紧固导轨螺丝。

　　③7. 检查曳引绳涨力。

　　⑥8. 检查清洁曳引绳、保险绳、补偿绳(链)。

　　④9. 检查紧固平衡链导向装置。

　　④10.检查紧固平衡钢丝绳涨紧装置和转轴润滑。

　　e、综合

　　⑥紧急供电，消防功能试验。

　　附件：电 梯 档 案 卡

　　电 梯 档 案 卡(副页)

　　南京迅达电梯与控制设备有限公司

　　附件：电梯维修保养自检报告

　　附件：电梯维修工作人员驻现场管理规定

　　为规范本公司电梯维修人员的行为，使之符合本公司的相关制度、规定，保障驻现场的工作生活环境和公共秩序的正常有序，特制定电梯维修工作人员驻现场管理规定。

　　1. 管理细则

　　1.1 电梯维修工作人员必须严格遵守驻现场小区(大厦)物业管理的各项管理制度和规定。

　　1.2 进出驻现场小区的电梯维修工作人员必须统一着具有公司徽标的服饰，于胸前佩戴公

　　司胸卡(物业有要求时)，并在物业管理公司备案。

　　1.3 所有电梯维修工作人员不得在驻场小区(大厦)的任何公共场所和工作区域吸烟或乱

　　丢咽头、杂物。

　　1.4 在电梯维修保养过程中，须设置明显、规范的告示牌，工作结束应做到工完场清。

　　1.5

　　1.6

　　1.7 电梯维保工作中，渉及小区(大厦)业主或有影响业主工作生活的作业，应先与物业公司有关人员协商，采取合理措施，避免作业对业主造成影响。 严禁在驻场小区(大厦)内嬉闹和大声喧哗，除工作巡检或维修所需以外，不得在小区(大厦)内到处游窜。 未经物业公司和小区(大厦)业主同意，不得私自挪用小区(大厦)设施设备和业主

　　物品。严禁未经物业公司和小区(大厦)业主同意，携带属于物业公司和小区业主的财物出驻场小区(大厦)。

　　所有电梯维修工作人员用语要举止文明规范。若遇业主的不文明行为，应及时告知物业公司，由物业公司工作人员出面协调解决，不得采取任何形式的不文明、粗暴的行为进行制止。 1.8

　　1.9 驻现场的电梯维修工作人员的工作休息、生活用水用电、如厕、备品备件、油料、工

　　机具等仓储，须到物业公司指定的地点，不得擅自变更。

　　1.10 驻场电梯维修工作人员严禁擅自带领非双方约定的人员进出或留宿驻场小区(大厦)。

　　1.11 驻场电梯工作人员的休息或工作场所应整洁卫生，物品或生活用品应摆放整齐，严禁

　　随意排放生活用水，严禁随意乱丢垃圾，严禁随地便溺，严禁酗酒和赌博，严禁随意设置晾晒，严禁随意踩踏、采摘小区花草。

　　1.12 驻场电梯维修工作人员的作业必须严格按照国家和本公司相关安全规范和标准执行，

　　其休息和工作场所内用电应做到规范安全，不得擅自安装电线，增设用电插座或照明器具。

　　2. 违反规定的处理办法

　　2.1 违反本管理规定的1.2、1.3、1.4、1.6、1.9、1.10、1.12任一规定，公司检查发现或

　　接到物业公司投诉，对违反者提出警告并限期改正，扣发当月奖金。对拖拉不改二次检查仍未改正者，扣发季度奖金。

　　2.2 违反1.1、1.5、1.7、1.8、1.11者和物业公司投诉经调查落实确有事实者，解除劳动

　　合同做除名处理。

　　3. 本规定未尽事宜按本公司相关规定和与物业合同约定执行

　　南京迅达电梯与控制设备有限公司

　　附件：顾客满意度调查表

　　no： r8.2.1-01

　　填写单位签章/日期：

　　南京迅达电梯与控制工程有限公司

　　附件：用户回访单

　　r7..5 - 22