房屋维修管理 -z6尊龙app官方网站

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房屋维修管理

  房屋维修管理

  房屋维修管理是指物业管理部门(物业管理企业)依法履行行政的管理职能,对所管的房屋进行组织查验,评定完损等级,拟定维修计划,确定修缮项目,落实修理任务,检查修缮工程质量的活动。房屋修缮管理是物业管理企业的最重要工作之一。首先要加强对全体员工教育,树立为业主(住户)服务 意识z培养 登门百家 、住户需要、服务上门的好作风。房屋修缮管理要遵循 加强修缮和经常养护,保证住用安全,恢复或保持房屋和设备的功能,延长使用年限 的工作方针。要定期对所管房屋进行检查、监督、修缮。

  修缮方案

  针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因,提出具体修缮内容和技术措施。

  修缮方案的确定,应遵循下列基本原则:在工程查勘鉴定的基础上进行,同时考虑毗邻房屋状况及施工现场条件,应修则修,能保留的尽量保留;修缮的标准、做法及用料与原房的质量、式样及使用年限相适应,一般不低于原房质量标准;做到与抗震设防、白蚁防治、预防火灾、抗洪防风、防范雷击相结合;对简陋或居住条件差的房屋,在确保居住安全及财力、物力可能的条件下适当改善居住条件;充分听取用户的正确意见,使方案更趋合理可行。

  修缮方案的主要内容包括:房屋损坏状况及工程查勘鉴定结果;应修缮的部位、数量及设计图纸或方案说明;施工组织设计及安全技术措施;工程预算及经济分析等。

  修缮工程施工方案

  施工单位对一般修缮工程在施工前进行的有关组织、进度、现场管理等方面的计划。其主要内容有:工程概况;主要施工方法及保证工程质量、生产安全、工料节约、冬雨季施工等方面的技术措施:单位工程进度计划;主要材料、劳动力、施工机具需要量和进场计划;施工平面图及各项技术经济指标。

  修缮工程任务单

  向生产班组下达的应完成的工程项目及数量,包括工程的地点、性质、施工单位、工程项目、数量、用工、用料计划及对工程的安全、技术、工期、质量要求。一个单位工程的工程任务单,可以一次下达,也可以按照工程部位分期下达,还可以按照不同工程分别下达。如在施工过程中,工程项目、数量有变化,应再下达更改或补充内容的任务单。

  修缮工程技术交底

  上级工程管理部门向施工队组或有关职能部门,对工程的施工技术、施工方法、质量要求、各项技术措施及要求,以及施工中安全生产等应注意的事项和所做的明确说明和交待。安全技术交底有书面交底及口头交底两种形式,一般采用两者相结合的方法进行。

  文明施工

  是考核施工现场管理水平的内容之一。要求施工现场布局合理、道路通畅、场容清洁、料具堆放整齐、安全消防设备齐全,并挂有工程名称牌、施工单位名称牌、现场负责人姓名牌及现场平面布置图、工程进度计划表等,以便安全而有秩序地进行施工,尽量减少对四周的干扰。

  修缮工程施工现场管理

  对修缮工程施工场地的布置使用及各项安排进行的计划、组织和控制活动。施工现场管理以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据指派专人,自始至终负责到底的经常性工作。其主要内容是:修缮或利用各项临时设施,组织安排施工衔接及料具进出场,节约用地;按计划拆除旧建筑,排除障碍物及清运渣土;在拆除旧建筑时,处理好毗邻建筑物和构筑物的关系,做好施工防护标志,注意生产与住用安全。

  房屋修缮方针

  指导房屋修缮工作发展的方向、目标和原则。各个地区物业管理企业,应针对现管房屋的状况,城市发展规划,修缮资金能力,制定每个阶段修缮方针的具体内容,使之突出重点,有现实指导意义。

  目前各物业管理企业确定房屋修缮方针的基本内容有:加强维修养护房屋及设备确保使用安全和保持正常使用功能,为广大用户提供更好的服务。

  房屋修缮原则

  指导房屋修缮工作及确定工程做法的准则。目前物业管理企业的修缮原则是:充分利用,经济合理,牢固实用。在制定修缮计划时,要以加强维修为重点,避免房屋加速损耗,过早破坏;在确定修缮工程方案时,要充分利用原房中可以利用的部分,能修贝。修,避免不必要的大拆大改;在修缮施工中,节约用料,提高工效,确保工程质量,以最少的消耗取得最大的经济效益。飞实践中,有的房屋维修工作者还提出 好房好修、坏房简修、抢危补漏、按年轮修 和 有计划地拆改建,适当改善居住条件 的修理原则。总之,修缮原则必须从实际出发,符合我国国情,与当前的国民经济水平相适应。

  房屋修缮周期

  根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析,了解房屋各项目损坏的规律,从而确定房损维修的期眼。民屋维修周期分为一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期。一般项目的损坏维修周期有:

  (1)瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、凡水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥浆,可保持在15年左右。

  (2)平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥浆的强度,按目前沥青油毡的防水层,可保持5~8年。

  (3)瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。

  (4)外门窗计划检修及油漆保养周期,可以5至6年一次。

  (5)外墙粉刷计划检修周期,可以5年左右一次。

  (6)水电设备计划检修周期,可以6至8年一次。

  (7)室内一般项目的计划养护、检修周期,可以6至8年一次。各类结构房屋的维修周期:砖木结构房屋12至15年;砖混结构房屋15至20年;钢筋混凝土结构房屋20至25年。

  房屋修缮范围

  按照租赁法或租赁合同规定,租赁双方应担负的房屋修缮责任。目前房屋修善以保证居住安全和房屋正常使用为主。物业管理企业与用户之间,一般以房屋破损原因划分修缮责任。即房屋自然损坏或因自然灾害造成的损坏,其修缮由物业管理企业负责;因用户使用不当、私自拆改、超负荷过失引起的损坏,由用户赔修;用户提出的特殊修缮要求,经物业管理企业同意后,除有协议规定外,其费用由用户自理;市政污水管道及处理装置,进户水表、电表之外的管道或线路,煤气管道及灶具,人防设施等的修缮,由各专业管理部门负责。

  房屋修缮计划

  在一段时间内,对房屋修缮工作预先拟定的任务、步骤、投资、标准和办法、范围及要求。房屋修缮工作一般制定年度、季度、月度计划、根提需要、有时亦有旬、周、日计划,对特殊的房屋修缮,可按单位工程编排修缮计划。在编制房屋修缮计划时应注意,根据房屋完损情况,分别轻、重、缓、急,优先安排重点急需修缮项目,保证维修资金和材料的供用。要注意与城市规划、道路交通,水、电及电讯工程计划相结合。

  房屋修缮标准

  指物业管理企业在确定房屋修缮项目及工程过程中应遵守技术要求的准则。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》规定中,把房屋按不同的结构、装修、设备条件分成两大等级,并根据两个不同等级的要求制定相应的修缮标准。一等房屋修缮标准较高,二等房屋标准较低。在确定房屋的主体、装修、楼地面、抹灰、油漆、粉饰、水、电、卫、暖设备、金属构件及其他等级分项工程的做法时,应按不的房屋提出不同的修缮要求。物业管理企业应根据资金筹措情况以及本企业管辖的房屋实际情况制定实施细则。对修缮施工的工程质量,必须按城乡建设环境保护部批准试行的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中的规定执行。

  房屋修缮投资标准

  根据物业管理企业所管房屋面积或修缮工程项目投入修缮资金的控制额。其表达方式有:

  (1)按照所管房屋的建筑面积平均每平方米需投入的大修、中修、零修的修缮资金;

  (2)按照工程项目,每平方米翻建、挑顶、综合维修等按概、预算控制的修缮资金。

  修缮工程预算造价

  是对房屋进行修缮所发生价值的货币表现;它是由在房屋修缮时所消耗的社会必要劳动量来决定的。修缮工程预算费可以划分为直接费、施工管理费、独立费三部分。直接费是指直接耗用在修缮工程上的各种费用的总和。它由人工费、材料费和其他直接费组成。施工管理费是指施工单位组织施工和企业管理所需支付的管理费用。独立费是指修缮施工中所发生的不包括在直接费和施工管理费范围内的须单独计算的费用,以及施工单位应摊人和提取的费用。

  修缮工程施工定额

  指在正常的施工条件下,房屋修缮工程完成合格的单位工程项目所需要的人工、材料、机具设备及资金消耗的标准。它包括劳动定额、材料消耗定额及机器设备利用定额。施工定额是编制施工作业计划,进行工料分析和施工队、组下达任务及队、组进行经济核算的依据。

  房屋修缮预算定额

  是为完成单位工程劳动工时,机械台班、材料消耗数量的标准,是确定修缮费用的主要依据。预算定额应代表大多数企业能够达到或超过的平均先进水平。

  房屋修缮预、决算

  是以某一修缮工程为对象,依据该地区的单位估价表逐一计算,加上规定收取的间接费、独立费等而得出的全部工程费用。其中,预算是编制修缮计划,比较修缮方案是否经济合理、工程拨款和施工单位进行经济核算的依据;决算是最终确定工程费用,核定固定资产、考核投资效果的依据。

  工程预算的编制

  应根据已经审查批准的修缮施工图或修缮方案进行,其编制要点包括以下几点:

  (l)熟悉施工图纸、修缮内容,全面了解房屋的结构和特征;

  (2)深入现场,认真查勘施工条件,拟定实施方案;

  (3)工程量是编制工程预算的原始数据,必须正确计算,并按照定额中的有关规定及工程量计算规则,按分部、分项计算,做到不重算、不漏算;

  (4)正确套用定额或单位估价表,做到工程名称、内容、计量单位与定额相符;

  (5)严格执行主管部门批准颁布的有关收费标准和规定,按施工的性质、等级计取施工管理费和其他费;

  (6)做好各单项工程的工料分析,把各项工程按照定额规定所应消耗的劳动力、材料(含成品、半成品)、机械台班等分别计算,并进行汇总。

  工程决算的编制

  单位工程竣工后,按照编制工程预算的方法,以实际完成的工程量逐项进行调整计算。编制工程决算应注意以下几点:

  (1)管房单位与施工单位应按照有关规定,本着实事求是的精神,汇总施工过程中的原始资料,深入现场进行核定,互相配合办理好竣工决算;

  (2)编制竣工决算时,应以下列资料为依据:工程竣工验收单和竣工报告,工程合同;经批准的工程预算z双方协定的临时定额;预算外费用及工程变更的鉴证;材料设备及其他费用的调整依据及有关定额费用调整的补充规定;隐蔽工程验收记录。

  工程费用

  由直接费、施工管理费、独立费和法定利润四部分组成。

  直接费

  直接用于房屋修缮工程的有关费用,包括人工费、材料费、施工机械费和其他直接费四个部分。

  人工费

  指直接从事施工的工人(包括现场水平垂直运输等辅助工人)和辅助生产工人(制作构件等工人)的基本工资、附加工资和工资性津贴。

  材料费

  指为完成房屋修缮工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料(如脚手架、模板、临时支撑)的摊销费。它是工程直接费用的主要组成部分。

  施工机械台班费

  费用以8小时为一 台班 计算。每一台班所必须超用的人工构件和应分摊的费用即为一个机械台班的单价,其费用由以下两部分构成:

  (1)不因施工地点和条件不同而发生变化的不变费用,主要包括折旧费,大修折旧费,经常修理费,替换设备、工具及附加费,润滑及擦拭材料费,安装拆卸及辅助设施费,机械场外运输费和机械保养费八项。

  (2)在施工运输时常因施工地点和条件的变化而变化的可变费用,包括机上操作工人的人工费用,动力燃料费(电力、固体或液体燃料费),养路费(按当时的规定标准计算)。

  其他直接费

  指预算定额以外为满足施工需要所发生的水电以及旧房拆除、旧料回收、废土外运、冬雨季施工等费用,以及由于修缮工程场地狭小所发生的材料二次搬运费。

  房屋修缮定额管理

  房屋修缮定额管理是房屋修缮的主要生产管理环节。运用定额,正确地编制工程预、决算,是房屋修缮管理中合理确定工程造价、控制修缮费用、提高投资效益的必要条件,也是房产经营管理单位和修缮施工单位进行经济核算的依据。

  生产工日

  计算工人劳动量的时间单位,即工人在轮班内直接生产工程产品的工日。

  非生产工日

  工人在轮班内,不直接用于生产工程产品的工日。

  直接生产工

  在房屋修缮中从事直接生产工程产品的人员。如瓦工、木工、油漆工、机械吊装工等。

  辅助生产工

  在房屋修缮中从事间接生产工程产品的人员。如构件预制、材料加工、机具修造以及运输、水电、技术革新等人员。

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  间接生产工

  为生产工程产品而服务的后勤人员。如炊事、警卫、烧茶炉、传达通讯等人员。

  修缮工程劳动管理

  对有关房屋修缮工程中,使用劳动力方面的计划与组织工作。其内容包括:建立健全劳动管理机构和制度;劳动分工与协作,定员与定额;劳动力的分配与使用,补充与退休;劳动过程中的轮班、工作交接及其组织;工资奖励,职工生活福利,劳动保护,劳动竞赛,劳动纪律及职工文化技术教育、培训和考核等。它的作用是合理安排劳动力,充分利用劳动时间使劳动者更好地与生产资料相结合,保证安全生产,调动职工生产积极性,提高劳动生产率和经济效益,进一步促进生产的发展。

  修缮工程统计报表

  用数字概括地、系统地反映某个时期房屋修缮工程完成情况及结果的表格。修缮工程统计报表的主要内容是房屋修缮工作量、工程量及各项经济技术指标的统计汇总。报表形式一般为月报、季报、年报,必要时可增加旬报、周报、日报。任何正式统计报表均应由有关部门批准,按时准确地填报。依照统计报表反映的数字,可掌握本时期任务完成情况,为决策下步工作计划提供资料。统计报表应有连续性,要妥善保存。

  房屋修缮计划管理

  指物业管理企业对有关房屋修缮工作的内容、步骤和投资方面的安排、组织和控制的活动。它的主要内容包括:建立健全计划管理机构和工作制度;明确各级管理人员的职责;保证修缮工作在预先拟定的内容步骤和投资标准内进行;严格控制投资标准,合理安排人力、物力和财力,并在执行计划中给予调节和综合平衡等。计划管理的作用是保证房屋修缮的方针、原则和标准的实施,全面完成修缮任务及其各项经济技术指标。

  修缮施工管理

  指修缮施工单位从承接房屋修缮工程施工任务到竣工验收过程进行计划、组织、施工、调度、技术交底和材料、构件检试等方面的活动。它的内容主要有:建立健全施工管理机构和制度;明确各级管理人员的职责;贯彻修缮方针、修缮原则;严格掌握房屋修缮的范围和标准;按照国家和上级颁发的规范、规程、技术标准、操作规程和设计图纸的要求精心施工;合理安排劳动组织;加强施工现场管理;开展以提高工程质量为中心的创优质工程活动等。它的作用是保证房屋修缮工程优质、高产、低消耗、安全生产和文明施工、提高社会效益和经济效益。根据城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮工程施工管理规定》的规定,修缮施工单位在承接任务后,按照最佳经济流程的要求,自行编制并实施工程施工综合进度计划。在编制工程施工综合进度计划时,对经营管理单位提出的有特殊时限要求的工程,应优先安排施工。在工程开工前,应熟悉修缮设计或修缮方案,并参与经营管理单位组织的技术交底和图纸评审,并将在审查中提出的问题、解决的措施等,做好会议记录或纪要。应分别设立质量及安全监督、检查机构、分别配备质量及安全检查人员。工程完工后,要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级,进行竣工交验,不合格的不准交工。

  房屋修缮技术管理

  指物业管理企业和维修施工单位,对破损房屋进行查勘鉴定、修建等技术方面的计划、组织和控制的活动。它的内容包括:建立健全技术管理机构和制度,明确责任制;实施国家有关技术政策和上级颁发的技术标准、技术规范及各项技术管理制度;解决设计、施工、房屋鉴定、操作方法、工程质量等技术问题以及技术革新、技术改造、技术培训和建立房屋技术档案等。它的作用是使房屋修建技术先进、经验合理。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋完损等级评定标准》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《危险房屋鉴定标准》是房屋修建技术管理工作的主要法律依据。

  房屋修缮质量管理

  指物业管理企业及房屋修缮施工单位,为保证和提高房 屋修缮质量,对修缮工程进行监督、检查和验收的活动。其主要内容有:建立健全质量管理与监督系统;确保维修工程质量管理方法和验收标准的实施消除产生不合格工程项目的隐患;开展以预防为主的质量检查、监督活动;确保修缮工程质量,处理质量事故,其目的是用最经济的办法,提高房屋修缮工程质量,其方法是全体人员参加管理与革新生产技术结合起来。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》是房屋修缮质量管理的主要法律依据。

  房屋维修工程质量合格率

  指房屋维修工程质量达到合格品标准的单位,工程占全部已竣工单位工程的百分比。其计算方法有两种:

  (1)房屋维修工程质量合格率=

  (2)房屋维修工程质量合格率=

  房屋维修工程质量优质率

  工程质量达到优质品标准的单位工程,占全部竣工验收单位工程的百分比。同 工程质量合格品率 一样,计量单位有两种。其计算公式为:

  (1)工程质量优质品率=

  (2)工程质量优质品率=

  小修服务及时率

  某个时期内,在规定的时间里修理完毕的小修工程件数,占规定时间里应修小修工程全部件数的百分比。它是考核小修服务水平的指标之一。其计算公式为:

  小修及时率=

  修缮工程机具设备管理

  对有关房屋修缮机具设备的计划、选择、评价、使用、保养、维修、检查、改造和更新工作的总称。其主要内容包括:建立健全机具设备管理机构和工作制度;机具设备的验收、保管、调拨、报废等日常管理工作;合理选择使用设备,经常监督维修保养,提高设备利用率;进行设备的更新、改造等工作。它的作用是,使机具设备经常处于完好状态,充分发挥其效能,提高修结利用率,以提高企业经济效益。

  年度房屋修缮计划的编制

  年度房屋修缮计划是全年修缮工作的方向和目标。正确制定年度修缮计划,是搞好全年房屋维修养护,提高管理水平,取得经济效益和社会效益,完成全年修缮任务首要的一步。

  季度房屋修缮计划的编制

  根据年度计划,按照均衡生产的原则,并结合季节特点,编制季度计划。季度计划要保证年度计划的完成。

  月度房屋修缮计划的编制

  在充分保证季度计划完成的前提下,根据季度项目计划中各项工程准备情况及房屋完损情况,按轻、重、缓、急原则编制月度计划。月度计划主要是编制具体工程项目计划,由于房产部门修缮工程的特殊性,月度计划可做调整,但必须保证季度计划的完成。

  房屋技术档案管理

  为使房屋技术档案资料完整、准确、使用方便、更好地发挥作用而进行的资料收集、整理、更补、使用、保存等工作。房屋技术档案应有专人管理,随着房屋状况变化而不断地更改、补充,使其能准确地反映房屋的技术面貌。

  修缮工程监理

  较大翻修工程,特殊、大型、复杂的大修工程等可以采用工程监理。修缮工程监理是对房产经营管理单位,在修缮施工管理中的技术活动进行监督管理,是对房屋修缮工程的施工方案、工程量、材料质量、工程进度和工程造价等进行的全面监督,要求符合国家有关技术规范、规程、标准和工程合同的规定。

  修缮工程监理内容

  修缮工程监理内容通常如下:

  (1)在工程查勘的基础上,对修缮工程提出具体意见,进行方案的比较和技术经济分析,评选和审定修缮设计或修缮方案。

  (2)负责对修缮工程预算进行审查核定。

  (3)凡有条件实行招标的修缮工程,均应进行招标,并对投标单位进行资质审查。

  (4)工程开工前,经营管理单位必须对修缮施工单位进行书面技术交底,以便在施工中进行监理。

  (5)审查施工计划方案,及时了解工程进度,监督施工按计划执行。

  (6)对修缮施工单位现场使用建筑材料的品种、规格和质量进行检验或抽样试验,并进行监督使用。

  (7)对现场使用的成品、半成品、预制构件和外构件的规格、质量进行验收。

  (8)负责对混凝土工程,混凝土预制构件和砌筑砂浆试块的监制,并对两块试压报告进行审查。

  (9)审查工程技术变更,会同设计单位或修缮技术部门办理工程变更手续。

  (10)根据《房屋修缮工程质量检验与评定标准》,对隐蔽工程、分部工程进行验收鉴定。

  (11)检查、监督工程质量,并对工程进行最终审查、鉴定和签证。

  (12)督促施工单位对工程合同、现场施工记录、质量事故处理情况、竣工图等文件和技术资料的整理和建档,以供日后备查。

  承重结构的修缮

  是指对房屋的基础、梁、柱、承重墙以及楼房盖的基层等主要受力部位进行的修缮。

  非承重结构的修缮

  指对房屋的门窗、墙皮、非承重墙、地面、顶棚、上下水道及附属设施等部位进行的修缮。

篇2:房屋共用部位共用设施设备维修养护管理规定

  房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

  【房屋、建筑设施】

  建物维修工

  按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

  每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

  将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

  房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;房屋、设施发生异常,及时报告工程主管,并在工程主管协同下排除异常。

  工程主管

  负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

  每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

  对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

  每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

  【供配电设备】

  电工

  每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并填写《配电房巡视记录表》;

  配电房每月打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动日志》按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

  工程部主管

  负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

  每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

  每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

  每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证。

  【消防设备】

  日常巡视:

  a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;

  定期检查:

  a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

  b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。

  维修保养:

  a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

  b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

  c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

  d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

  设备主管

  a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

  b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

  d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

  e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门。

  【给排水设备】

  管道工

  每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

  水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

  按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

  【电梯设备】

  分承包方电梯维保人员

  每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;

  电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

  设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

  【水泵设备】

  管道工

  a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并填写《水泵房巡视记录表》。

  b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次。

  c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内。

  d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

  e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

篇3:房屋维修施工项目管理

  一、房屋维修施工项目管理概述

  房屋维修工程施工项目管理工作,是以维修施工生产活动为中心,贯穿于维修施工的全过程。房屋是不动产,是固定不变的实体,其式样多、结构类型复杂,维修工程有特定的用户与使用要求,故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成维修项目的施工任务,提高维修工程施工的经济效益,物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。

  1.维修施工项目管理概念

  房屋维修施工项目管理,就是对完成维修建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋维修施工过程是指从接受维修施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括:签订房屋维修工程合同、施工组织与准备、施工调度与管理、质量管理与施工安全以及竣工交验等。

  房屋维修施工项目管理是针对房屋维修工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋维修施工项目的特点,决定了房屋维修施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面,它是直接从事房屋维修施工活动的维修施工企业生产管理中的重要组成部分;另一方面,它也是物业管理公司房屋维修管理的重要内容。

  根据管理的主体不同,房屋维修施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外,其管理方法和内容基本一致。

  2.维修施工项目管理的主要任务

  维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序,合理安排人力、物力、财力,不断更新维修技术,在保证质量及工期的前提下,提高劳动生产率,降低维修工程施工成本,增加盈利;在维修施工中,运用科学管理的方法与职能,对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理,对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。

  3.维修施工项目管理的基本内客

  房屋维修施工项目管理贯穿于整个施工阶段,在施工全过程的不同阶段,施工管理工作的重点和具体内容是不相同的。施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、控制和指挥。在施工中,人力组织得是否合理,物力是否得到了充分利用,财力用得是否得当,机械设备和劳动力搭配得是否合适,施工方案是否先进可靠等,都直接影响房屋维修的成效。所有这些,需要在施工过程中经过科学的安排、精密的计算和合理的组织管理,这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋维修施工项目管理的内容一般包括:

  (1)落实维修任务,签订承包合同。

  (2)在工程开工前,解决住户临时迁移,做到水、电、道路通畅,并安排大宗材料堆放,设备安置进场,确定施工方案等各项准备工作。

  (3)组织均衡流水立体交叉施工,并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。

  (4)加强对维修现场的平面管理,合理利用空间,促进文明施工,创文明施工现场。

  (5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。

  从 以上内容看,房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理,如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理,它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。

  二、房屋维修施工准备工作

  1.房屋维修施工准备工作的任务

  施工准备系指维修工程开工前,甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面,为保证工程顺利开工而事先必须做好的一项综合性的组织工作。维修工程应根据工程量的大小及工程的难易程度等具体情况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明(小型工程)。

  施工准备工作,是房屋维修工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前,必须有合理的施工准备期。施工准备工作的基本任务是掌握房屋维修工程的特点、进度要求,摸清施工的客观条件;从技术、物资、人力和组织等方面为房屋维修工程施工创造一切必要的条件。认真细致地做好施工准备工作,对充分发挥人的积极因素,合理组织人力、物力,加快施工进度,提高房屋维修工程质量,节约资金和原材料等,都起着十分重要的作用。

  实践证明,凡是重视施工准备工作,开工前和施工中都能认真地、细致地为施工生产创造一切必要的条件,则该项维修工程就能够顺利完成;反之,忽视准备工作,仓促上马,虽然有着加快工程进度的良好愿望,但是往往事与愿违,工程进行中缺东少西,延误时间,浪费力量,有的甚至被迫停工,最后不得不反过头来,补做各项准备工作,这样必然推迟工程进度,造成不应有的损失。

  2.维修施工准备工作主要内容

  维修施工组织准备工作的内容很多,其主要内容有以下几个方面:

  (1)对维修工程应摸清施工现场情况,包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向,并平整好现场;

  (2)维修工程设计图纸齐全;

  (3)编制施工组织设计或施工方案获得批准;

  (4)材料、成品和半成品等构件,能陆续进入现场,确保连续施工;

  (5)领取建筑施工执照;

  (6)安置好需搬迁的住(用)户,切断或接通水、电源;

  (7)落实资金和劳动力计划。

  3.维修工程施工组织设计

  施工组织设计是全面安排施工的技术经济文件,是指导施工的主要依据之一。正确编制和全面贯彻施工组织设计,是保证顺利施工的首要条件,也是维修工程必不可少的组织措施。

  (1)施工组织设计的主要任务。施工组织设计任务主要包括以下几个方面:

  ①规定最合理的施工程序,保证以最短的工期完成维修工程,并按期投入使用;

  ②采用技术上先进、经济上合理的施工方法和技术组织措施;

  ③选定最有效的施工机具和劳动组织;

  ④周密计算和安排人力、物力,保证均衡施工;

  ⑤制定正确的工程进度计划,找出施工过程中的关键问题;

  ⑥对施工现场的平面和空间进行合理布置与管理等。

  (2)施工组织设计内容。根据维修工程的不同规模和技术要求的差异,分别编制施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明。施工组织设计或施工方案(施工说明)的内容一般包括以下几个方面:

  ①工程概况。包括工程地点、面积、投资、维修工程内容、工期、主要工种工程量、材料设备及用户搬迁时间等。

  ②单位工程进度计划。

  ③施工任务的组织分工和安排,总包、分包的分工范围,物业管理公司、维修施工单位和设计单位的三方协作关系。

  ④劳动力组织及需要量计划。

  ⑤主要材料、预制品、施工机具需要量及旧料代用计划。

  ⑥生产、生活临时设施计划。

  ⑦施工用水、用电、燃料的供应办法。

  ⑧施工现场总平面图,包括:标明应清理的现场障碍物、给定定位坐标、地下管网情况、水电源的接设、消防设备位置、现场材料的存放位置和道路设置。

  ⑨保证工程质量及安全生产的技术组织措施。

  ⑩各项技术经济指标等。

  三、施工阶段管理工作

  1.施工调度工作

  由于维修工程施工的可变因素多,以及计划工作不可能十分准确,在维修施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据,在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械与施工任务和进度要求之间的平衡,并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。

  施工调度工作,是及时平衡、解决矛盾、保证正常施工的手段。其主要任务为:

  (1)经常检查、督促施工计划和工程合同的执行情况,进行人力、物力的平衡调度,促进施工生产活动的进行。

  (2)组织好材料运输,确保施工连续性,监督检查工程质量、安全生产、劳动防护等情况,发现问题,找出原因、提出措施、限期改正。根据天气预报,做好雨季施工工作。

  2.施工现场管理

  (1)施工现场经常性管理。施工现场管理是以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据,在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责,并贯穿到整个工程的始终。

  维修工程施工现场管理工作的主要内容有:

  ①修建或利用各项临时设施,安排好施工衔接及料具进退场,节约施工用地;

  ②按计划拆除旧建筑,排除障碍物,清运渣土等;

  ③注意生产与住(用)户安全,在拆除与翻修时,设立施工防护标志,处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系。

  (2)施工现场材料管理。维修施工材料现场管理是指一个工程对象、一个施工现场的材料供应管理工作的全过程。现场材料管理是管好、用好材料的基本落脚点,是衡量维修施工企业管理水平和实现文明施工的重要标志。

  维修施工现场材料管理的内容主要有:

  ①根据施工进度和场地大小,有计划地组织建筑材料分期分批进场,以满足工程连续施工的需要;

  ②按施工材料需用计划,实行材料限额领料与核算制度,并做好现场材料的检查、保管;

  ③加强现场平面管理,根据施工进度变化及时调整材料堆放位置;

  ④及时回收旧料、废料,做好修旧利用;

  ⑤维修工程竣工后,及时清理现场,将剩余材料进行清点,并办好转、退料手续。

  (3)施工现场机械设备管理。现场机械设备管理的目的就是要充分发挥机械的效率和机械化施工的优越性,更好地为生产服务。机械设备应贯彻预防为主、维修并重的原则。设备在使用过程中,要尽量避免发生故障,以免影响生产和人身安全。

  (4)施工班组管理。施工班组管理的主要任务是积极采用科学的管理方法,学习和采用先进施工工艺和操作技术,优质低耗、均衡快速地完成维修任务。

  3.施工安全管 理

  认真贯彻执行安全生产管理制度,是搞好房屋维修工作的一项重要措施。因此,要加强对安全生产工作的领导,建立健全安全生产管理制度,严格执行安全操作规程,确保安全施工。

  安全检查机构或人员必须认真执行安全生产的方针、政策、法令、条例,经常对现场作业进行安全检查,并组织职工学习安全生产操作规程。生产活动中施工人员受到严重伤害的事故有物体打击、高空坠落、机械伤害等。此外,由于施工方法不当,施工质量低劣,发生倒塌也会造成重大事故。为了预防这些事故的发生,施工单位的领导应经常对施工人员进行施工现场安全生产教育,包括进入现场必须戴安全帽;高空、悬空作业,无安全设备的,必须系好安全带;高空作业时,不准往下乱抛材料、工具、垃圾等;各种电动机械设备,必须有有效的接地和安全防护装置才能开动使用;各种机械设备,必须做到定机、定人;凡未经短期训练的人员,严禁使用与玩弄机电设备;吊装区域不得随便入内,起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走,警戒措施要做好。

  四、房屋维修工程验收

  竣工交验必须符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准,才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。

  1.工程交验的具体条件

  (1)符合维修设计或维修方案的全部要求,并全部完成合同中规定的各项工程内容。

  (2)做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整,供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。

  (3)各种施工技术资料准备齐全。

  ①维修施工单位应根据各地城市建设的档案管理的有关规定,对施工技术资料进行分类整理,装订成册。一部分资料移交房产管理机构,一部分资料自留归档。

  ②竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图,工程变更不大的可利用原有施工图修正即可,对于变更较大的工程,必须重新绘制竣工图。竣工图必须加盖竣工图签,经复核无误,施工负责人签字后方能归档。

  2.房屋维修工程验收的依据

  (1)项目批准文件;

  (2)工程合同;

  (3)维修设计图纸或维修方案说明;

  (4)工程变更通知书;

  (5)技术交底记录或纪要;

  (6)隐蔽工程验收记录;

  (7)材料、构件检验及设备调试等资料。

  3.维修工程质量交验标准

  (1)维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。

  (2)维修工程中的主要项目,如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等,均应符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。

  (3)观感质量评定得分合格率不低于95%。

  4.一般大、中、翻修工程竣工交验标准

  (1)必须达到维修方案的全部要求,并完成合同规定的各项维修内容。

  (2)维修工程的施工文件和技术资料准备齐全,装订成册。

  (3)所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。

  (4)观感质量评定得分合格率不低于95%。维修单位通过自检达到以上条件和标准后,才能通知房屋管理机构进行竣工交验。

  5.工程验收组织

  房屋管理机构在接到施工单位验收通知后,应及 时组织设计或方案制定人员、甲方代表、房屋管理技术负责人及施工单位进行交工验收。按维修技术管理权限,大、中修项目及重大修建项目由各级房屋管理部门组织验收。因施工质量不合格需返工时,应限期修复,经复验合格办理验收签证,并评定质量等级。

  在工程验收时,还应签订回访保修协议,回访保修期限,大、中修工程一般为半年,翻修工程为1年。

篇4:房屋维修计划管理

  一、房屋维修计划管理的意义和任务

  1.房屋维修计划

  计划作为企业管理的重要职能之一,它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能,是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。

  所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系,具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

  作为房屋维修计划内容之一的实施方案,是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。

  房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及z6尊龙app官方网站的技术支持计划等。

  房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划,为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作,必须从不同层次、不同角度编制计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作,理顺各种计划之间的关系,使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

  2.房屋维修计划体系

  从系统的观点讲,企业属于一个有着具体目标的人造系统,构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分,其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作,而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益,我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件,则必须围绕维修工作的正常开展,对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此,在房屋维修计划中,必须编制一系列相互联系、相互影响的计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作,使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心,由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

  房屋维修计划体系中的各种计划,按不同的分类标准可分为不同的类型。

  首先,按计划内容分,可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件,具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划,如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等,均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时,必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系,保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时,还必须根据房屋维修工作的特点,不断调整、完善维修计划的内容和指标,努力促进维修工作的正常开展,确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

  其次,按计划期的长短分,房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长,所以计划内容比较粗糙,属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排,它是具体指导维修工作的计划文件,属于操作性或实施性的计划。

  二、房屋维修计划管理

  房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分,是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。

  房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调,高效率地利用企业现有的生产要素,协调好企业各职能部门的关系,从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作,其中积极做好计划工作的综合平衡,是维修计划管理的基本工作。

  为搞好房屋维修管理,要建立健全计划管理机构和工作制度,明确各级管理人员的职责,保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行,严格控制投资标准,合理安排人力、物力和财力,并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。

  1.房屋维修计划管理的意义

  (1)计划是管理的开端,是管理循环的起始,任何管理都不能与计划相脱节,没有计划就失去了对行动的引导,就谈不上管理。

  (2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带,它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能,而各部门在开展具体业务管理时,则必须按计划办事,计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。

  (3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多,为了使其正常地、高效率地进行,必须对其实行全过程的平衡和协调,使维修工作经常处于计划的指导下进行,而这一点必须通过维修计划管理才能实现。

  (4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法,通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续,就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。

  2.房屋维修计划管理的特点

  由于房屋维修工作的特点,使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下:

  (1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的,其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求,另一方面取决于所管房屋的完损情况,所以计划的自主性较差。

  (2)计划的多变性。维修施工中变化因素多,如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化,而且这些因素往往难以预见。因此,劳动生产率不稳定,影响开竣工,影响计划的稳定性。

  (3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性,造成计划期内的施工内容与比例不同,使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。

  3.房屋维修计划管理的任务

  (1)根据国家房管政策对维修工作的要求,根据房屋损坏情况及用户的实际需要,在调查研究及分析预测的基础上,制定房屋维修计划,确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。

  (2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作,保证重点工程,统筹安排,最优地使用企业的资源,提高综合经济效益。

  (3)在组织维修计划的实施过程中,通过控制和协调手段,消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素,保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调,季度计划对月度计划的控制和协调。

  (4)做好执行情况的检查、统计和分析,总结经验和教训,及时反馈、及时调整和改进,不断提高计划管理水平。

  4.房屋维修计划管理的目的

  (1)有计划地对房屋进行维修保养,尽可能地避免房屋维修工作的盲目性,确保房屋安全正常使用,尽量提高房屋的使用功能,延长房屋的使用寿命。

  (2)保证合理使用维修资金,使有限的资金发挥最大的维修效果,实现最大的经济效益和社会效益,努力使用户满意,提高物业管理公司的信誉。

  (3)提高房屋维修管理水平,实现房屋维修目标,全面完成维修任务。

  总之,做好房屋维修计划管理工作,要根据国家房屋政策对维修工作的要求、房屋完好损坏情况及用户的实际需要,在调整及预测基础上,制定维修计划并做好综合平衡工作,合理使用企业资源,做到节省开支、缩短工期,对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制,不断提高房屋维修质量,尽最大可能满足用户的需求,取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。

篇5:房屋维修计划编制指南

  房屋维修计划的编制

  1.房屋维修计划编制的原则

  编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发,计划的编制既考虑到必要,又考虑到可能。

  所谓实事求是,是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求,在确保房屋安全使用的基础上,正确处理重点和一般的关系,区分主要矛盾和次要矛盾,合理安排维修计划。

  所谓量力而行,是指正确处理用户需要、技术与经济的关系,在编制维修计划时,在听取用户意见的同时,应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性,做好房屋维修方案的论证工作,在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上,尽量减少用户的经济负担。

  所谓留有余地,是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰,一旦某个不确定因素变成现实的影响因素,一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响,都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现,必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以,在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素,做好准备,即在编制计划时应留有余地。

  2.房屋维修计划的内容

  房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面:

  (1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心,是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。

  (2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划,它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括:

  ①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划,自有工人的组织及供应计划,各维修班组(或施工项目部)任务的安排,外包工程的招投标计划等。

  ②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。

  ③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。

  ④房屋维修z6尊龙app官方网站的技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。

  ⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。

  ⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。

  3.房屋维修计划的编制方法

  (1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析:

  ①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。

  ②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据,通过组织查勘鉴定,掌握房屋各类完损等级情况后,为确保房屋安全、正常使用,保持房屋的正常使用功能,必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修;一般损坏房屋可进行中修上升为完好房;完好和基本完好房屋经常进行维护保养,以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况,着重在确保安全的前提下,编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。

  ③编制房屋维修计划,除上述主要依据外,还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。

  (2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系,年度维修计划的编制步骤如下:

  ①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。

  ②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。

  ③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排,编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。

  制定年度维修计划时,还应注意以下几点:

  ①对企业自身条件应有全面正确的了解,在自身具备的条件基础上编制计划。

  ②对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。

  ③在编制计划时,应做好综合平衡工作,协调好各层次、各方面的关系。

  (3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上,按照均衡生产的原则,并结合季节特点,编制季度计划,季度计划要保证年度计划的顺利完成。

  ①编制季度维修计划要考虑的因素。首先,应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻,夏季盛夏酷暑),适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目,例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修,如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行,学校用户可安排在寒暑假期间施工等。

  ②季度维修计划的编制。编制季度维修计划时,应在年度维修计划的指导下,根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划,在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例,在条件许可的基础上,尽量赶早,以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时,应拟定具体的维修设计方案和施工方案,以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算,以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标,并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程,应参照其原有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表,对新开工程,在未编制进度计划表的情况下,首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况,在此基础上,对新开工程进行研究,初步排出其施工进度计划,并对其资源进行综合平衡,考虑工程搭接,尽量组织均衡施工。

  ③月度维修计划的编制。在充分保证季度维修计划完成的前提下,根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况,按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备,包括工程项目的查勘设计,维修项目报批,水电表移位,道路占用办理,住用户动迁,维修队伍、材料、设备等准备情况。

  月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同,维修项目因是月度计划,基本上均做查勘预算,编制的依据是施工分段作业计划,如情况有变化,在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况,应办理一定手续,经批准后才可以调整计划。

  房屋维修计划的执行和控制

  编制房屋维修计划,是计划管理的开始,重要的是在计划确定以后,如何贯彻执行,保证计划的实施。

  房屋维修计划控制的主要内容包括:修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查,召集有关会议等。

  房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此,必须将维修计划按内部组织机构层层分解,落实到基层,实行责任制,并让从事维修的有关人员了解,使计划成为全体人员的奋斗目标。

  在计划贯彻执行过程中,要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造,受到多种因素的制约。如:因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划的需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量,以及建筑材料价格调整,突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此,加强对维修计划的监督检查和考核,发现问题,及时研究解决,搞好综合平衡,对于维修计划的完成尤为重要。

  维修计划执行情况检查的主要内容有:计划指标分解及措施落实情况;计划指标的完成情况;原计划的正确程度;执行过程中出现的问题及解决的办法;有哪些经验教训等。

  为了确保按规定工期完成任务,在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70%左右时,就要准备下一阶段的开工,所以这时往往容易重视新开工阶段工程,而忽视对上一阶段的扫尾工作,使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划,对扫尾计划要落实到人,并要落实时间、落实任务,以确保整个工程按工期计划完成。

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